住宅商品房渗漏成因所引发的法律关系

糜新元


　　随着时间的推移，因住宅商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多，这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象，更是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。对此类问题的解决，司法实务界有一种不好的倾向，或是抱怨立法者立法上的滞后，认为法律没有作明细的规定，或是简单的将渗漏原因归结为开发商的房屋质量，或是将思维禁固在楼上楼下的相邻权关系中，从而使法律并不缺失、案件并不复杂的房屋渗漏案件不是找不准被告，就是被久拖不决，再不就是被轻率处理。
　　“只要房屋渗水，要么告建筑商，要么告楼上住户”。这种简单的思维方法，如果出自于律师还事出有因、情有可愿，因为，律师为了生存，讲这个案件不能诉讼，无疑与自己的肚子和钱包过不去。重要的是民事法官，如果将认识定格在这种思维上，不但不能处理好此类纠纷，反而会将这类看似不起眼的民事纠纷激化，甚至演变成为一桩不该发生的错案。

　　当房屋渗漏问题存在时，首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因。其次是明确法律关系寻求正确的解决途径。再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任，以便有针对性地适用法律寻求解决方法。为此，笔者谈如下肤浅看法，以期抛砖引玉。

　　一、房屋渗漏的成因。房屋渗漏的成因多种多样，有时是一因一果，有时是多因一果，有时甚至复杂到只见渗漏现象却一时难以找到原因，导至无从下手维修。一般来讲，最常见造成渗漏的原因有以下四种：

　　一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患；

　　二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害；

　　三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；

　　四是由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏。

　　上述四种不同的渗漏原因，形成的法律关系是不同的。众所周知，法律关系是法律在调整人们行为过程中所产生的一种特殊的社会关系，法律关系构成包括主体、内容、客体三个要素。在民事诉讼中最能直接反映法律关系的是案由，民事诉讼中的案由如同刑事诉讼中的罪名一样重要，它们都直接反映了案件的性质。民事诉讼中案由确定正确与否，既反映法律关系主体（谁为原告、谁为被告）、内容（权利义务）、客体（是物或是行为）的必要条件，还关系到适用法律的选择和诉讼的路径（即诉讼方向）。案由一旦错立，法律关系也会随之发生变化，就会出现差之毫厘谬之千里的判决结果。

　　二、不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，不同的法律关系决定不同的案由。法律关系的形成与渗漏原因密不可分，必须具体问题具体分析，常见的渗漏一般情况下可以形成以下法律关系：

　　1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患，该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关系。

　　2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害，该案由反映的应是财物损害的侵权法律关系。

　　3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏，以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择。

　　4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时，该案由反映的应是物业管理纠纷法律关系。

　　三、不同的法律关系适用不同的法律是处理渗漏纠纷的有效方法。

　　1、对商品住宅质量纠纷法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》 第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。” 国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求，也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法院判决的法律依据。但是，适用该规定的前提条件是要确定建筑商建造的商品房确实存在质量问题。如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，建筑商也不应承担责任。当房屋渗漏确为建筑商建造的房屋质量所造成时，如果渗漏给受害人财物带来损害的，建筑商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。如果渗漏既有建筑商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

　　2、对楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害时法律的适用和解决的方法。我国《民法通则》第一百零六条第二款规定 ：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求，如果楼上住户为了自己的方便跨特定区域在房间内随意改装管道，这本身就是一种不当行为，一旦造成渗漏，就构成了民法意义上最典型的侵权行为和损害的事实，因此，由楼上住户承担民事责任是法定的应有之义。但也有例外，比如，楼上住户仅改装了支管道且没有超越用水区域，只是在卫生间改装了支管道， 后来楼下有渗漏，我们能不能以楼上住户改装管道就认定其侵权？笔者认为不能一概而论，而要查找出渗漏的根本原因。因为，卫生间是为人们正常生活用水特别设置的区域，按照卫生间防渗漏5年的质保要求，只要用水不溢出卫生间这个区域，就不应该仅以住户改装支管道而要求其承担责任。因为，渗漏的根本原因不是支管道的改装而是卫生间区域防水层存有质量问题，否则，水只会积聚在用户自己的楼面上而不至于下渗。

　　3、对相邻关系中楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤和由于建筑防水材料随着年代的久远自然老化而导致渗漏时法律的适用和解决的方法。对上述前一种情况是渗漏受害者自已的过错，后者相邻各方均无过错，在此情况下以相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径，至于责任的承担，则要依据查明的渗漏原因来确定。在此，重要的是对相邻关系的正确理解。

　　《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第八十四条也作了相同的规定，我国《民法通则》对调整用水与排水相邻关系的司法解释，明确应遵循的基本法律要求是：

　　第一、相邻多方共临同一水源时，各方均可以自由使用水源，但不得影响相邻方的用水。相邻一方擅自堵截、改变水路或者独占自然用水，影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍，因此造成他方损失的，截水一方应负赔偿责任。

　　第二、相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许，但排水一方应当在必要限度内使用并采取适当的保护措施。如果因此而给另一方造成损失的，受益人应当给受害人适当的补偿。

　　第三、相邻一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

对照该司法解释，笔者将住宅商品房用水与排水的相邻关系归纳为：

美国的经济犯罪和打对策击

近日，公安部有关部门对美国的经济犯罪及执法情况进行了考察。考察团听取了美国专家介绍美国的司法体制以及美国的经济犯罪情况；先后与美国特工局、联邦调查局、国税局、海关总署、金融犯罪执法网络等联邦执法机构进行了交流；同时，与国务院、财政部高级官员进行了会晤，就中美开展执法合作等有关问题进行了沟通和讨论。

一、美国经济犯罪的主要特点及执法机构

美国经济犯罪的种类十分广泛，主要侧重在以下几个方面：金融犯罪、涉税犯罪、洗钱犯罪、伪造货币犯罪、信用卡犯罪以及侵犯知识产权方面的犯罪。美国的经济犯罪主要有以下特点：

一是经济犯罪蔓延趋势很快，造成损失巨大。低风险、高回报使得经济犯罪不断蔓延，成为美国一大社会问题。据美国官方估计，仅侵犯知识产权的犯罪使美国在全球范围内损失一万亿美元。1999年因支票犯罪造成的损失高达170亿美元。

二是金融犯罪的国际化以及犯罪方式的高科技化和专业化趋势日益明显。由于金融行业和记录活动具有一定的专业性，金融犯罪从一开始就具有智能犯罪的特点。据美国联邦调查局介绍，美国目前金融犯罪主要分为三类，一是利用网上银行进行诈骗；二是盗取他人的身份资料或伪造他人身份资料诈骗金融机构；三是使用假支票、假信用卡诈骗。1999年年底，全美只有350家银行提供网上银行业务，但目前已增加到1250家，开设网上交易，使贷款手续十分简便，但核查起来十分困难。随之带来了不少的犯罪问题。这些犯罪成本十分低廉，用700美元就可以在市场上毫无困难地购买到制作假身份证、假信用卡的机器设备。目前在互联网上盗取他人身份信息资料的情况十分严重，为遏制此类犯罪，美国将窃取个人身份资料的行为定为犯罪。电子和信息技术革命在给社会带来便捷的同时，也为非法活动创造了机会，数据可以被篡改或破坏，安全系统可以被变换，偷窃的信用卡和长途电话账户可以瞬间传递到全球各地，转移资金只需几秒钟就可以完成。美国政府为加大打击力度，在联邦和地方执法机构设立了专门队伍，联邦调查局还建立了互联网投诉中心，在网上受理案件。

三是洗钱犯罪严重。根据美国有关方面统计，洗钱所占用的资金约为美国国民生产总值的2％至5％，对社会危害十分严重。为打击此类犯罪，1986年美国国会通过反洗钱法———《银行保密法》，将130多种能够产生收益的犯罪列入洗钱的范围，从重处罚。特工局、联邦调查局、国税局、海关总署、缉毒局、邮政局、烟酒火器局、移民局等均对洗钱案件具有管辖权，上述执法机构根据对其洗钱行为的上游犯罪的管辖权来确定对洗钱案件的管辖。并要求银行及其他金融机构、零售商将一万美元以上现金交易往来情况进行报告，要求当事人填写法定表格，使调查人员可以进行资金追踪，从而提高控制洗钱犯罪的能力。

四是假币犯罪突出。据统计，全球流通的美元，有万分之三是假币，给美国的经济造成了严重威胁，特别是在假币犯罪中，集团犯罪尤为突出。

美国是一个联邦制国家，有50个州。按美国宪法规定，一部分立法权由联邦行使，一部分由州行使，美国司法体系的最大特点就是各州的刑事司法制度各不相同。各州有权并且有责任建立和管理本州的刑事司法体系，其中包括犯罪界定和惩罚犯罪行为。

美国的执法机构在案件处理上存在着多重管辖问题。一个案件往往由多个警察部门参与调查，特别是经济犯罪大多触犯了联邦法律。但联邦执法机构在管辖上也有重复情况（如信用卡、伪造、诈骗、洗钱等），几个部门都可以管辖。但由于许多违反联邦法律的案件同时也触犯了州法律，所以也可以在州法庭处理。这些机构的权限由立法加以限定，尽管有重叠，但还是运用自如。

美国联邦调查局有2500名特工从事涉及金融诈骗、政府性诈骗、公务员贪污、洗钱犯罪和其他经济犯罪的调查。金融诈骗调查主要针对联邦政府担保和管理的金融机构或与其相关的诈骗、贪污行为。政府性诈骗调查主要处理涉及联邦政府资助项目的欺诈行为，包括违反环境保护和反垄断法的犯罪行为。公务员贪污的调查则是处理联邦、州的地方官员的系统性贪污行为。其他经济犯罪调查则是指处理发生在国内外金融组织内的犯罪行为。违反国内税收法律的犯罪以及相关的财产犯罪、洗钱犯罪、涉税犯罪均由美国国税局下属的刑事调查局负责，该局在全美有3000名特工，分为六个大区，下设34个分局，实行垂直管理。刑事调查局是惟一可不受限制查询纳税申报和货币交易报告制度的执法机构。

美国特工局主要负责假币犯罪、信用卡、支票、ATM诈骗、伪造犯罪。

美国海关总署下设刑事调查局，在全美有20个分局，下设114个办事处，有2700名特工。主要负责涉及海关监管区域内有关毒品、走私、洗钱等犯罪案件的调查。

二、打击经济犯罪的经验

美国在打击经济犯罪方面有着比较完善的法律体系和执法体制。

（一）美国执法机构高度重视情报信息工作。他们强调，打击经济犯罪的关键在于情报，因而十分重视情报的搜集、汇总、积累、分析和使用。联邦调查局于1967年建立的国家犯罪信息中心拥有全国性网络，该系统目前拥有的成员遍及全美50个州及特区、并与加拿大刑事执法机构联网。全天候满足执法机构对重要信息的需要。该系统主要提供失踪人员和罪犯信息计算机检索，包括通缉、失踪人口和不明身份者的登记情况。被盗或犯罪车辆及零部件等。失窃牌照，追缴枪支，被盗船只、证券和其他物品，犯罪记录及指纹档案、票据档案等。美国国家犯罪信息中心的成功运作取决于联邦调查局、州和地方各级刑事司法机构的密切合作。

国家犯罪信息中心用户可通过地方和州级的计算机系统进入该中心，可在数秒钟内得到答复，从而提高工作效率。据统计，该信息系统每天的查询数量达100万次。

美国财政部所属的金融犯罪执法网络（FINCEN）是一个庞大的金融数据库，它与全美各大银行及其它金融机构的数据库、金融监管机构的数据库联网。该信息库由金融信息库、商业信息库、执法部门信息库三部分组成。金融信息库资料来源于《银行保密法》要求填写的各种金融交易的报告，包括现金交易报告、国际现金与货币汇款报告、赌场交易报告、外国银行转汇款报告。商业信息库是由各类零售商建立的有关购买资产所有人的信息资料。FINCEN并与各个联邦、地方执法机构达成信息共享协议，能够互相进行信息间的沟通与交换。通过该网络，调查人员能在几分钟内找到某个人的金融机构、商业合同、雇主姓名、资产数额等信息。这些数据经过分析和整理，就可以勾画出被调查对象所进行的金融和商业交易的清晰脉络，从而为调查提供线索。

另外相关的执法机构也有相应的数据库。国税局的底特律信息中心储存了全美所有的货币交易报告，供执法机构检索。海关、特工局以及其他州、地方执法机构也都有自己的情报信息系统。这些不同的信息虽分散在不同的部门，但是，执法机构在信息共享与交流方面的合作十分密切，因此十分高效。

（二）美国的金融防范新体系较为完善。美国80年代储贷危机爆发后，国会颁布了一系列法律，加大了对银行欺诈犯罪的处罚力度。特别是1987年颁布的《联邦量刑指南》，使联邦法官在适用法律、决定量刑上的自由裁量权被大大地加以限制。量刑的决定因素是犯罪活动所涉及的金额多少。1989年又颁布了著名的《金融机构恢复和执行法案》。这一法案主要是针对金融机构内部人员犯罪的。根据这一方案，由政府拨款6000万美元，用于充实调查和稽查机构，并设立专门的部门负责调查起诉此类案件。面对日益严重的金融犯罪活动，各个执法和监管部门认识到仅从立法上加大惩处力度是不够的，逐步从事后惩罚转到事前预防上来。1996年，美国财政部、联邦储备委员会、联邦存款保险公司等五家负责银行监管的机构颁布了一项规则，要求各个银行对于有经济犯罪嫌疑的活动进行报告，由美国财政部的“金融犯罪执法网络”汇总，然后它根据不同情况，分发给不同的执法机构处理。但这一规则并不适用于那些银行内部人员的欺诈和犯罪活动，为此，美国货币管理局设计并实施了“迅速执行计划”。如果某一行为是因银行内部的职员、管理人员、董事、大股东实施，并确有大量材料表明该行为已达到犯罪程度，那么货币管制局就可以提起指控，要求上述人员归还不法财产；或者，如果上述人员承认对某一犯罪负有责任，银行遭受的损失在5000美元以上，而检察官又没有提起指控，美国货币管制局也可采取上述措施。

同时，执法机构还重视与各金融机构之间的交流与合作。为这些机构举办防诈骗培训班，经常与大学、研究机构、学者、金融机构内部的调查人员共同举办专业研讨会，共同研究探索打击和预防犯罪措施。完善银行内部的管理机制，从而减少犯罪的发生。

（三）执法协调工作十分顺畅，有关执法机构各司其职，协同配合。美国的司法体制分散，联邦与州有各自的法律体系，执法机构各不隶属但却合作良好。其合作的方式主要是通过签订协议的方式保证有效合作，不但约定执法合作项目，对追缴赃款的分享也有明确规定。美国警察机构也是非常分散，但各执法部门之间的合作能够做到互相尊重，提倡敬业精神和合作，并形成了良好的职业习惯。对跨区域犯罪的调查，办案方要主动与当地警察机构联络，请求支持，对于跨州的案件，要经过联邦执法机构协调。执法部门在办理大要案件时，也采取类似我国的专案组的方式，有关部门派人参与联合办案，保障了执法工作的顺利开展。这种复杂分散的执法体制比较适合美国的特点，对一些经济犯罪，比如洗钱、信用卡犯罪，金融欺诈等由多个执法部门管辖，互有交叉，有利于互相监督和制约，从而有效地防止了垄断和腐败的发生。

（四）美国有统一的犯罪报告。美国统一的犯罪报告是一项全国性的犯罪数据统计报告，它包括全美17000个各级执法机构的报案情况。美国联邦调查局对执法机构掌握的犯罪情况进行统计，所有的执法部门有责任每月向联邦调查局写出统一犯罪报告。由联邦调查局汇总，并予以公布。这一报告的宗旨是做一份可靠的犯罪统计以供美国执法机构的运作管理。多年来，其数据已成为美国国内主要的社会参考数据。这个统一的报告，较准确反映出社会的治安状况和犯罪趋势，对执法机构的活动也是一种监督。

（编辑李博宇）