关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复(附英文)
国家税务总局
关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复(附英文)
国家税务总局
广东省国家税务局:
近接广州市税务局税一〔1994〕327号《关于合作开发房地产征收营业税问题的请示》,反映该市部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房,双方成立合作公司,领取营业执照,中方将土地使用权转移到合作公司,外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房
在境外销售,双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税问题,要求予以明确。经研究,现批复如下:
一、关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作,办理土地使用权转移后,不论是按建成的商品房分配面积,还是按商品房销售后的收入进行分配,均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,因此,应按“转让无形资产
”税目征收营业税;其营业额为实际取得的全部收入,包括价外收费;其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时,对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的,则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的,则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的,则对外方销
售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用,视为中方以预收款方式取得的营业收入,按转让土地使用权,计算征收营业税。对该项已税的开发费用,在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的,可直接冲减中方当期的营业收入。
三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入,计算征收营业税。
WRITTEN REPLY ON THE QUESTION CONCERNING THE LEVY OF BUSINESS TAXON SINO-FOREIGN COOPERATIVE DEVELOPMENT OF REAL ESTATE
(State Administration of Taxation: 6 December 1994 Coded Guo ShuiHan Fa [1994] No. 644)
Whole Doc.
To the Guangdong Provincial State Tax Bureau:
We have recently acknowledged the receipt of a letter from the
Guangzhou Municipal Tax Bureau asking for Instructions on the Question
Concerning the Levy of Business Tax on Cooperative Development of the Real
Estate Sector, a document coded Shui Yi [1994] No. 327. The letter says
that some domestic enterprises have cooperated with foreign businessmen in
building commodity houses on the land where the supply of water,
electricity and gas has been made available and the ground has been
levelled, both parties set up cooperative companies and received business
license, with the Chinese party transferring the land-use right to the
cooperative companies, while the foreign party being responsible for all
funds needed for the building of commodity houses and for the sales of
commodity houses abroad, both sides adopted the distribution methods of
distributing construction area and sales income and drawing fixed profits.
The letter demanded that the question as to how to calculate and levy
business tax related to the behavior of the transfer of land-use right
involved in the above-mentioned business activities. After study, we now
give the written reply as follows:
I. The taxation question concerning tax on Sino-foreign cooperative
construction of houses.
After the Chinese side performs the procedures for the transfer of
the land-use right in its cooperation with the foreign party on the land
it obtains, the method of whether distributing the area of the completed
commodity house, or distributing the income from the sales of the
commodity house does not conform with the stipulations of the current
policy that "business tax is exempt from the behavior of investing and
buying shares with invisible assets, participating in and accepting the
investor's profit distribution and jointly undertaking the investment
risk"; therefore, business tax shall be levied in accordance with the tax
category of "transferring invisible assets"; its business volume should be
all the income actually gained, including charges not included in the
calculated prices; the tax paying time should be the very day when the
income is gained.
At the same time, tax shall also be levied on the sales of commodity
houses. If the method of distributing houses (including the distribution
of area) which are then sold respectively by each party is adopted, then
business tax shall be levied on the incomes from the sales of commodity
houses by both Chinese and foreign parties in accordance with the
stipulation of "selling immovable property"; if the method of unified
sales of houses and redistribution of sales income is adopted, then
business tax is levied on the income from unified sales of commodity
houses in accordance with the stipulation of "selling immovable property";
if the method of paying fixed profits to the Chinese party is adopted,
then business tax is levied on all the incomes gained by the foreign party
from the sales of commodity houses in accordance with the stipulation of
"selling immovable property".
II. The taxation question concerning the development expenses gained
from the first-phase project by the Chinese party
The development expenses for the first-phase project paid in advance
by the foreign party to the Chinese party shall be regarded as the
business income gained by the Chinese party by the method of receiving the
money in advance, business tax is calculated and levied in line with the
stipulation of the transfer of land-use right. With regard to this already
taxed development expense, which shall be accurately deducted from the due
income of the Chinese party, may directly eat up the current business
income of the Chinese party.
III. The fixed profits gained regularly by the Chinese party shall be
regarded as the income gained by the transfer of the land- use right, on
which business tax is calculated and levied.
1994年12月6日
山东省地方税收保障条例
山东省人大常委会
山东省地方税收保障条例
山东省人民代表大会常务委员会公告第44号
《山东省地方税收保障条例》已于2010年3月31日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过,现予公布,自2010年5月1日起施行。
山东省人民代表大会常务委员会
二○一○年三月三十一日
山东省地方税收保障条例
(2010年3月31日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)
第一章 总则
第一条 为了加强地方税收征收管理,规范税收征收和缴纳行为,保障地方税收收入,保护纳税人的合法权益,贯彻落实科学发展观,促进经济和社会发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内各级人民政府、地方税务机关以及与地方税收相关的部门、单位和个人,进行税收管理、税收协助、税收服务、税收监督等活动,应当遵守本条例。
第三条 地方税收保障工作坚持政府领导、地税主管、部门配合、社会参与、法制保障的原则。
第四条 各级人民政府应当依法加强对税收征收管理工作的领导,广泛宣传税收法律、法规,建立健全工作机制,组织协调相关部门、单位落实地方税收保障措施,对落实情况进行监督和考核,并按照财政管理体制保障地方税收管理工作经费。
第五条 省、设区的市、县(市、区)地方税务机关主管本行政区域内的地方税收保障工作,其所属的直属机构和派出机构按照规定的职责具体承担地方税收保障工作。
发展改革、经济和信息化、公安、财政、商务、国土资源、住房城乡建设、审计、工商等部门应当按照职责分工,依法协助地方税务机关做好地方税收保障工作。
第二章 税收管理
第六条 各级人民政府应当根据国民经济和社会发展规划,结合本地实际,优化和调整经济、产业结构,积极培植税源,保障地方税收与经济发展相协调。
第七条 地方税收收入预算的编制和调整,应当与本行政区域的税源相适应。地方税务机关应当根据经济发展实际和税源状况,科学预测地方税收目标,及时向同级财政部门反映重大税收增减变化因素,为财政部门编制地方预算提供依据。
财政部门编制和调整地方税收收入预算,应当征求同级地方税务机关的意见。
第八条 县级以上人民政府及其有关部门应当在资金、技术等方面支持地方税务机关税收管理信息系统建设,提高税收管理的信息化水平。
省地方税务机关应当按照国家和省信息化建设总体规划,编制全省地方税务系统信息化建设规划,并有计划地组织实施。
第九条 地方税务机关应当创新税源管理方式,根据税源结构和分布状况,实行分级、分类、分项管理,提高税收管理水平。
第十条 地方税务机关应当定期进行纳税评估,对纳税人依法履行纳税义务情况进行审核、分析、评价和处理。
第十一条 地方税务机关应当加强发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理,完善监督机制,推广使用税控装置,建立举报和奖励制度,有效发挥发票在税收管理工作中的作用。
任何部门、单位和个人不得私自印制或者伪造、变造发票。
第十二条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,应当逐笔如实开具发票。取得发票方有权拒收不符合规定的发票。不符合规定的发票不得作为财务支出、报销凭证,不得在缴纳企业所得税、个人所得税时税前扣除。
第十三条 地方税务机关征收税款,应当充分利用信息技术和金融、邮政网络,简化申报征收程序,降低税收征收和缴纳成本。
第十四条 地方税务机关可以根据有利于税收管理和方便纳税的原则,对下列零星分散的税收依法实行委托代征。必要时,地方税务机关可以派员协助受托方征收税款:
(一)城市居民社区和农村零散税收;
(二)车船税和个体客货运输业税收;
(三)零散建筑施工、房产交易、房屋租赁、装饰装修业税收;
(四)福利彩票、体育彩票业税收;
(五)商业性的文艺演出、体育比赛税收;
(六)其他可以实行委托代征的地方税收。
地方税务机关应当依法对代征行为进行指导、管理和监督。财政部门应当按照规定及时足额拨付委托代征手续费。
第十五条 地方税务机关在税收管理活动中,应当支持税务代理业发展,鼓励和扶持税务代理机构开展涉税鉴证和涉税服务业务。
税务代理机构应当依法开展业务,并承担相应的法律责任。
第十六条 任何部门、单位和个人不得违反税收法律、法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税的决定,不得干预、阻挠或者取代地方税务机关依法执行职务。
地方税务机关应当依照法律、法规的规定征收税款,不得违反法律、法规的规定多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款。
第三章 税收协助
第十七条 县级以上人民政府应当建立和完善地方税收保障信息系统,健全相关部门之间的税源信息交换和共享制度,实现涉税信息的互联互通。
第十八条 县级以上人民政府有关部门应当履行涉税行政协助义务。因下列事项产生的涉税信息,有关部门应当按照与同级地方税务机关约定的时间和方式予以提供:
(一)企业、事业单位、个体工商户以及其他组织的设立、变更、注销、撤销登记;
(二)组织机构代码颁证、变更、废置;
(三)房屋所有权证书、土地权利证书、车辆和船舶营运证的发放、变更、注销;
(四)房地产项目施工许可、商品房预售许可和采矿、交通、水利等建筑工程许可以及文化经营许可证书发放;
(五)土地出让转让、房产交易;
(六)建设工程项目招标投标、中标合同签订、建设资金投入及工程款拨付、外来建筑施工企业备案;
(七)固定资产投资、技术改造、技术转让、产权转让以及企业破产清算、资产拍卖;
(八)高新技术企业认定,技术合同认定登记;
(九)商业性的文艺演出、体育比赛,社会力量办学;
(十)其他事项产生的应当提供的涉税信息。
第十九条 申请办理不动产登记的,应当向不动产登记机关提交法律、法规规定的完税或者减免税证明;未提交的,不动产登记机关不予办理。
未经税务机关同意,不动产登记机关不得为税务机关扣押、查封的不动产办理变更登记手续。
第二十条 财政部门应当依法加强对纳税人会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他会计资料的监督,督促纳税人根据实际发生的经济业务事项,使用合法、有效凭证记账和核算。对监督检查中发现的涉税违法行为应当及时通知同级地方税务机关依法处理。
第二十一条 地方税务机关对纳税人、扣缴义务人依法实施账户开立情况查询、存款查询、税收保全和强制执行措施,有关金融机构应当依法予以协助。
第二十二条 地方税务机关对欠缴税款的纳税人或者其法定代表人在出境前未按照规定结清应纳税款、滞纳金,又不提供担保的,应当及时通知公安机关。公安机关应当按照相关法律、行政法规的规定阻止其出境。
对地方税务机关移送的涉嫌犯罪案件,公安机关应当依法处理。
第四章 税收服务
第二十三条 地方税务机关应当依法为纳税人提供税法宣传、政策咨询、纳税辅导、办税指南、权利救济等服务。
地方税务机关为纳税人提供纳税服务不得收取费用,不得变相增加纳税人、扣缴义务人的负担。
第二十四条 地方税务机关应当建立健全税务公开制度,公开征收依据、减免税政策、办税程序以及服务规范等事项,依法保障纳税人的税收知情权、参与权和救济权。
第二十五条 地方税务机关应当建立税收政策执行和税收缴纳异议协调、调解机制,及时化解征纳争议。
第二十六条 地方税务机关应当依法收集、使用和保管纳税人的纳税信息。
除法律、法规另有规定外,未经纳税人同意,地方税务机关不得对外公开纳税人与纳税相关的商业秘密和个人隐私。
第二十七条 地方税务机关应当根据实际情况,对有特殊困难的纳税人办理纳税事宜提供必要的便利。
第五章 税收监督
第二十八条 各级人民政府应当将地方税收保障工作纳入工作考核范围,对负有地方税收保障责任和义务的相关部门、单位和个人参与税收协助的情况和成效进行考评和奖惩。
第二十九条 审计机关应当依法开展本级预算执行情况、下级政府预算的执行情况和决算审计;财政部门负责监督检查本级各部门及其所属单位财政预算执行情况。地方税务机关应当接受审计、财政部门的监督,落实审计和检查决定。
第三十条 地方税务机关应当加强税务稽查,依法查处税收违法行为,督促纳税人依法纳税。
地方税务机关依法实施税收检查前,应当将检查目的、项目、内容、时间和要求等告知纳税人、扣缴义务人,但有下列情形之一的除外:
(一)有公民举报纳税人、扣缴义务人涉嫌税收违法行为的;
(二)有证据表明纳税人涉嫌税收违法行为的;
(三)检查前告知会影响检查进行的。
第三十一条 地方税务机关应当建立健全社会监督机制,接受纳税人、新闻媒体和社会团体对税收执法的评议和监督,公开改进措施,并反馈改进结果。
第三十二条 任何单位和个人都有权检举和举报违反税收法律、法规的行为。
对检举或者举报违反税收法律、法规行为的,收到检举或者举报的机关和负责查处的机关应当为检举人或者举报人保密;经查证属实的,地方税务机关应当按规定给予检举人或者举报人奖励。
第六章 法律责任
第三十三条 违反本条例规定,私自印制或者伪造、变造发票的,由地方税务机关依法予以销毁,没收违法所得和作案工具,并处一万元以上五万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 违反本条例规定,有关部门、单位或者个人擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税的决定或者干预、阻挠、取代地方税务机关依法执行职务的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法予以治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十五条 违反本条例规定,县级以上人民政府有关部门未在约定时间内按照要求向地方税务机关提供涉税信息,造成地方税收损失的,地方税务机关应当及时报告本级人民政府,由本级人民政府根据情节轻重和损失程度,依据有关规定对相关部门及其责任人员作出处理。
第三十六条 违反本条例规定,负有税收协助义务的部门无正当理由拒绝协助的,地方税务机关应当及时向本级人民政府报告,由本级人民政府依据有关规定对相关部门及其责任人员作出处理。
第三十七条 违反本条例规定,地方税务机关有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未依法履行为纳税人的保密义务造成损失的;
(二)截留、挪用税款或者代征手续费的;
(三)为纳税人提供纳税服务收取费用或者变相增加纳税人、扣缴义务人的负担,情节严重的;
(四)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第七章 附则
第三十八条 本条例自2010年5月1日起实施。