深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款
陈召利
我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。
[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。
第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。
[深度解读]
申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。
[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。
第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。
[深度解读]
由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。
[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。
第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。
[深度解读]
业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。
[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。
第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
[深度解读]
通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。
[要点提示5]预告登记的效力
第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
转发市财政局关于绍兴市区预算外资金统筹和超收分成办法（试行）的通知
浙江省绍兴市人民政府
绍兴市人民政府文件
绍市府发〔1998〕99号
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转发市财政局关于绍兴市区预算外资金统筹和超收分成办法（试行）的通知
绍兴市人民政府办公室（通知）
绍市府办发（1998）84号
转发市财政局关于绍兴市区预算外资金统筹和超收分成办法（试行）的通知
越城区人民政府，市政府各部门：
市财政局提出的《绍兴市区预算外资金统筹和超收分成办法（试行）》，已经市政府同意，现予转发，请认真组织实施。
绍兴市人民政府办公室
一九九八年九月二十八日
绍兴市区预算外资金统筹和超收分成办法（试行）
绍兴市财政局
一九九八年八月二十八日
为进一步发挥预算外资金的作用，扭转国家财政性资金分散和政府公共分配秩序混乱的局面，同时，充分调动部门和单位的积极性，根据《绍兴市区预算外资金管理办法》的规定，决定对市区预算外资金政府统筹以及超收分成作以下具体规定：
一、政府统筹办法
（一）按照财政部门核定的部门和单位当年收费类收入数的10%分月筹集。
（二）如有收费类余额，按照财政部门核定的各部门和单位当年收费类余额为基数，以单位人均余额为依据，一年一定，超额累进筹集。
1、余额=财政部门核定的单位当年收费类收入-10%分月筹集部分-财政部门核定的单位经常性支出。
经常性支出指：人员经费、公用经费之和。人员经费、公用经费按预算内外结合、财政部门核定的数额计算。
2、人均余额=余额/单位在编在职人数
单位在编在职人数，按当年在编在职人数计算。
3、超额累进筹集比例：
（1）人均余额0、5万元（含）以下部分，按0%筹集；
（2）人均余额0、5万元以上至1、5万元（含）部分，按10%筹集；
（3）人均余额1、5万元以上至2、5万元（含）部分，按20%筹集；
（4）人均余额2、5万元以上至3、5万元（含）部分，按30%筹集；
（5）人均余额3、5万元以上至4、5万元（含）部分，按40%筹集；
（6）人均余额4、5万元以上部分，按50%筹集。
4、筹集方式：根据财政部门核定的计划，按全年统筹额的10个月的平均数在每年前10个月逐月预提，年终清算。
二、超收分成办法
根据财政部门核定的当年收费类收入的超额部分，50%政府统筹，50%留于单位作预算外收入。留于单位部分，其中60%行政单位作为结余结转下年使用，事业单位建立事业发展基金，40%用于单位奖励，奖励数额须报经市财政局审批。
三、如遇收费项目、标准变化等情况，影响当年收入增减的，到年底予以清算。