按揭证券化法律思考

作者 程莹莹 辽宁大学2001级法律硕士


房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。按揭证券化应运而生。
住房按揭证券化必要性论证
对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：首先按揭证券化实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场，它拓宽了抵押贷款资金的来源 。其次，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离国际清算银行对资本充足率的限制。再次，长达20-30年的按揭贷款，对于按揭贷款发放银行来说，回收周期时间跨度很大，但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，可以增强抵押贷款的流动性 。最后，当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。①
对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。
对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，如此复杂的程序，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。
住房按揭证券化对于完善中国资本市场的证券供给结构，培育和壮大机构投资者的投资力量非常有利。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。
中国按揭证券化的问题及解决办法
按揭证券化是大势所趋，然而从1992年海南发行地产投资券融资到今天已有十个年头，我们举步维艰。良好的经济环境，住房一级抵押市场的雏形，初具规模的证券市场体系和房地产体系以及相对健全的法律都是我们实现按揭证券化的优势所在。但是，在这条道路上也有着重重的障碍。
（一）实行住房按揭贷款证券化风险障碍。未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。
（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍
1.《民法通则》规定“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”；合同法第80条规定“债权转让时应当通知债务人”。如此一来，银行一一通知数以万计贷款者的难度暂且不说，通知的巨额成本也姑且不论，只要贷款者一不愿意，辛苦和巨额成本都将付诸东流。《信托法》规定银行不能从事信托经营行为；然而，在住房贷款证券化过程中，相关当事人与银行利用契约来完成相应信托功能是必不可少的。2、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 3、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。4、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。
（三） 利率问题是无法绕开的大障碍。一方面，住房公积金贷款和商业性住房贷款实行的不同利率在证券化时难以统一；另一方面，使先行者尴尬的是先期的尝试注定了难以盈利。2000年时，10年期住房按揭贷款利率为5.58%，同期国债利率为4.72%，利差空间仅为0.86%，而且这是不考虑其他成本的计算。再加上发行证券的其他费用，使银行无力克盈。
笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，需要在以下几个方面做出努力：
健全法制环境 现有法律体系无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性，在我国现行会计和税收法制的基础上，制定具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。
　　构建信用评估体系 独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，对地价、地面建筑质地的评估显然有一定的技术难度。同时，我国也缺乏对个人偿债能力的评估机构，为银行在开展住房 贷款业务过程中埋下风险“地雷”。因此，当前亟待进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设，规范信用评估行为，完善资产评估及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用评估机构的素质和水平，最终防范金融风险。
　　完善金融交易网络 作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时间冗长。住房贷款证券化正式面世后，很有可能在多家银行之间同时交易。保障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基础设施迫在眉睫！
　　住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。从而在短时间内造就一支强大的专业人才队伍。
建立健全按揭一级市场的风险防范机制 按揭本息能正常回收是保证按揭证券化运作成功的根本前提。为防范按揭风险、确保按揭资产质量、保证按揭本息正常回收建立严格的借款人信用审核制度和健全的按揭保障制度目前按揭资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平比不良贷款率还是高的。建设银行个人住房贷款逾期率（逾期6个月以上）为2.31％，相比较，香港按揭证券公司购买的按揭贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.29％，麦格里证券有限公司的贷款逾期率（逾期3个月以上）为0.4％。②目前正在试点的上海资源信有限公司是建立我国个人信用评级机构、完善个人信用审核制度的重要尝试，并已有了良好开端。但按揭保险制度还很不完善，按揭贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险的未建立。香港按揭证券公司推出的按揭保险计划和加拿大CMHC在发展按揭保险基础上推进按揭证券化等做法，都值得我国推进按揭证券化进行研究借鉴。


①住房按揭法律问题研究 作者 王涌泉
②澳大利亚和香港特区住房抵押贷款证券化考察报告 作者 曹金彪　




河南省平顶山市人民政府


平顶山市禁止城市违法建设若干规定


第一条 为了进一步加强城市规划管理，有效制止城市各类违法建设行为，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《河南省〈城市规划法〉实施办法》等法律、法规规定和《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发２０００２５号）精神，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于市城市规划区内的各项建设。 　　
第三条 市城市规划行政主管部门根据《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规、规章和本规定，统一行使城市规划区内的规划管理权，依法对违法建设行为进行查处。 市建设、房管、土地、工商行政、公用事业等部门按照各自的职责权限，依法对违法建设进行治理。 　　
第四条 城市规划行政主管部门应在城市总体规划的基础上做好分区规划与控制性详细规划。新区开发必须保证新区控制性详细规划覆盖率达到１００％。 开发建设地区、重点保护地区和重要地段必须做出修建性详细规划。严禁零星插建行为。 　　
第五条 沿城市主干道的建设项目必须符合城市设计，城市道路交叉口处的建设必须编制交叉口建设规划，并做出街景效果图后方可报批。
第六条 城市规划区内的一切建设用地和建设活动必须遵守批准的详细规划。凡建设项目所在地段没有编制详细规划或者建设项目不符合详细规划的，城市规划行政主管部门不予审批。
第七条 在城市规划区内新建、改建、扩建、翻建建筑物、构筑物和其他工程设施，建设单位必须按照规定的程序，持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，办理规划许可证件。
第八条 城市规划区内的近郊乡镇、村（居）民委员会的各项建设及村（居）民新建私有住房应由乡镇编制规划，经批准后依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。 村（居）民扩建、改建、翻建私有住房应向村（居）民委员会提出申请，由村（居）民委员会征求四邻意见，并签署意见后，持土地使用权属证件、户籍证件，报乡镇人民政府或街道办事处审查，向城市规划行政主管部门申领《建设工程规划许可证》后，方可开工。未取得有关批准手续的，不得进行建设。
第九条 在城市规划区内，未取得《建设工程规划许可证》或擅自改变《建设工程规划许可证》确定的内容进行建设，影响城市规划，尚可采取改正措施的，由城市规划行政主管部门责令限期改正，补办有关手续，补交有关费用，并处土建工程造价３％－１０％的罚款。 城市道路、管线工程未办理《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》确定的内容进行建设的，由城市规划行政主管部门责令限期恢复原貌，并处以工程造价５％－１０％的罚款。
第十条 城市规划区内的各项建设工程竣工后，必须向城市规划行政主管部门报送竣工资料，由城市规划行政主管部门对批准规划的内容进行验收。
第十一条 违法建设工程属于下列情形之一的，规划行政主管部门责令停止违法建设，必须限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他工程设施： （一）占用城市道路、公路、广场、公共绿地、铁路干线两侧隔离地区、市区河道两侧隔离地区、文物保护区、风景名胜区、自然保护区、水源保护区、电力设施保护区以及占压地下管线的；（二）在临时用地上修建永久性建筑物、构筑物或其他设施的；（三）不符合城市容貌标准、环境卫生标准的；（四）影响市政基础设施、城市公共设施、消防安全设施、交通安全设施、交通标志使用或者妨碍安全视距和车辆、行人通行的；（五）危害公共安全的；（六）严重影响生产和人民群众生活的； 　　（七）其他妨碍城市发展，影响城市功能协调的。
第十二条 被责令停止建设的单位或个人，继续施工的，由城市规划行政主管部门对继续施工的设备、建筑材料予以查封，并拆除继续施工部分。
第十三条 施工单位严禁承建未办理施工许可证的工程项目。否则，由建设行政主管部门责令限期改正，视其情节轻重给予降低资质等级、吊销资质证书的处罚，可并处５０００元至３００００元罚款。
第十四条 设计单位必须按照城市规划行政主管部门提供的规划设计条件和方案审查意见进行设计，并严格执行规划设计条件规定的内容，严禁随意变更。经城市规划行政主管部门批准的设计图纸，确需变更的须经原审批部门同意。
第十五条 未提供城市规划行政主管部门出具的规划设计条件通知书的建设工程，设计单位不得接受委托进行设计。 　　
第十六条 市土地行政主管部门在办理建设用地批准文件时，必须要求建设单位提供《建设用地规划许可证》，建设单位没有《建设用地规划许可证》的不得办理建设用地批准文件。 市建设行政主管部门在办理《建设工程施工许可证》时，必须要求建设单位提供《建设工程规划许可证》。建设单位没有《建设工程规划许可证》的不得办理《建设工程施工许可证》。 未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的建设工程，供水、供电企业不得对其进行供水、供电。市房产行政主管部门在办理房屋初始登记手续时，必须要求有关单位或者个人提供规划许可证件。有关单位或者个人没有规划许可证件的不得核发房屋所有权证书。 建筑物、构筑物和其他工程设施建成使用，供水、供电、供气、供热等企业提供服务时，必须查验其规划许可证件。没有规划许可证件的，供水、供电、供气、供热等企业不得提供服务。
第十七条 利用违法建筑物、构筑物和其他工程设施从事经营活动的，工商、税务等有关主管部门不得办理相关证照。
第十八条 城市规划行政主管部门发现违法建设行为除依法给予行政处罚外，可向土地、建设、公安、消防、工商、房产、供水、供电、供气等部门和单位发出协查通知。各部门和单位接到协查通知后应当在各自职责范围内作出处理。
第十九条 有关单位违反本规定第十六条、第十七条、第十八条规定的，由行政监察机关或者任免机关对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予警告、记过或者记大过处分；情节严重的，给予降级或者撤职处分。
第二十条 对违法建设的有关建设单位、工程勘察设计单位、施工单位负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予警告、记过或者记大过处分；情节严重的，给予降级或者撤职处分；情节特别严重的，给予开除处分。
第二十一条 拒绝、阻碍行政执法部门及其工作人员依法执行职务的，依照治安管理处罚条例的有关规定从重处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 城市规划行政主管部门应加强自身队伍建设，做到政务公开、依法行政，认真覆行服务承诺，自觉接受社会和公众的监督。加大规划监察力度，严厉查处违法建设，违法建设查处率达到１００％。 城市规划行政主管部门滥用职权，超越或者变相超越职责权限以及违反规定程序，违法批准工程建设的，由行政监察机关或者任免机关对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予警告、记过或者记大过处分；情节严重的，给予降级或撤职处分；情节特别严重的，给予开除处分。
第二十三条 各县、市和石龙区参照本规定执行。 　　
第二十四条 本规定自２００２年１月１日起施行。