广东省佛山市住房和城乡建设管理局


佛山市住房和城乡建设管理局关于印发《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》的通知



各区国土城建和水务局：
　　现将业经市法制局审核的《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法

　　附件-１-1:佛山市商品房现售申请表
　　附件-1-2:商品房现房销售备案证书
http://www.foshan.gov.cn/zwgk/zfgb/szfgfxwj/201209/t20120915_4020039.html


佛山市住房和城乡建设管理局
2012年8月17日




佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法

第一条 为了规范和完善商品房现售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）和《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》（ 佛府办〔2006〕286号）等有关规定，结合我市实际情况制订本办法。
第二条 本办法所称的商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条 佛山市住房和城乡建设管理局（以下简称市住建管理局）负责全市商品房现售管理的监督、指导工作。
各区房地产行政主管部门（以下简称区房管部门）负责区商品房的现售管理工作。
第四条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，并已取得《佛山市房地产行业诚信手册》；
（二）取得国有土地使用证；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收，其中商品车位（库）须已办理权属登记；
（五）物业管理方案已经落实；
（六）法律法规规定的其他事项已落实。
第五条 房地产开发企业应当在商品房现售前，持下列证件向所在地房管部门备案：
（一）商品房现售备案申请表；
（二）企业法人营业执照、房地产开发资质证书和《佛山市房地产行业诚信手册》；
（三）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
（四)建设工程竣工备案表，商品车位（库）同时提交房屋权属确认证明书；
（五）商品房现售房源信息表及房屋测绘报告；
（六）公安部门核准通过的《门（楼）牌申领（变更）通知书》；
（七)已经落实物业服务用房、社区用房等配套用房的证明；
（八）物业管理已落实的证明（含前期物业管理备案通知书或物业管理备案通知书、物业服务协议等有关资料）；
（九)商品房现售方案（参照执行商品房预售方案）；
（十)配建保障房的商品房项目，应提供主管部门确认的保障房安排确认表；
（十一)限价或者其他限制出售的相关文件；
（十二）其他有关资料。
第六条 区房管部门接到商品房现售备案申请后，经审核对申请材料齐全且符合条件的，按照《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》将房源信息进行处置后，开具商品房现售备案证明。
对申请材料不齐或不符合条件的，应一次性通知申请人补充提供。
第七条 办理商品房现售备案时限为5个工作日。
第八条 商品房现售备案证明应在销售现场公示，其他公示材料按《关于加强商品房销售信息公示的通知》要求执行。
已经取得预售许可的未售出商品房，在预售许可证有效期内，竣工备案以及初始登记后不需要办理现售备案，可以继续销售。预售许可证到期仍未售完的按本办法要求办理商品房现售备案手续。
第九条 商品房现售网上操作程序按照《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》执行。
第十条 本办法自2012年9月1日起实施。





填 表 说 明


佛山市商品房现售

申 请 表




申报单位:
详细地址:
资质等级: 售楼电话:
经办人: 手机：
负责人： 电话：
固定电话：
佛山市住房和城乡建设管理局印制





一、每现售一批商品房均需填一表，每表一式一份。
二、公用设施包括配电房、泵房、垃圾房、监控室等等
三、物业服务用房包括物业管理企业办公室、保安室、保安宿舍、业委会办公室、杂物（工具）室等等
四、其他公共场所包括架空层、外半墙、屋顶、通道、楼梯、大堂等等
五、会所的权属独立申报，并在销售合同中与业主明确约定。
六、拟现售共有部分建筑总面积=公用设施+物业服务用房+其它公共场所（不包括备案栏中的“共有部分建筑面积”）。
七、填表须用蓝黑墨水或黑墨水笔填写。
项目名称 　
座落位置 　
售楼部地址 　
拟现售总
建筑面积 建筑基底面积 总投资
（万元） 　
共有部分基本情况（总建筑面积 平方米）
公用设施情况
物业服务用房情况
其他公共场所情况
拟 现 售 的 专 有 部 分 总 套 数（ 套）、 建 筑 总 面 积（ 平 方 米）
住宅 套数 其中：别墅 套数
建筑面积 建筑面积
商场（铺） 套数 商品厂房 套数
建筑面积 建筑面积
车位（库） 套数 写字楼 套数
建筑面积 建筑面积
其 他 套数
建筑面积
拟现售部分房屋建设情况
幢号 总层数 开工日期 竣工日期 结构 备注





























提交证件情况说明 土地证号/房地产权证号 土地使用期限
规划许可证号 规划验收合格证明文件编号
施工许可证号
项目配建情况说明 配建房屋类型 套数 面积 落实情况


备注：

我公司郑重声明：
除申报的专有部分以外，其他为共有部分，包括本建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等共有部分。以及除法律、行政法规规定外，本建筑区划内建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等部分，属业主共有。
项目其他特殊情况说明：



以上填报内容准确、真实，如有虚假，本单位愿意承担由此引起的一切责任。


法定代表人（签名）： 申报单位：（盖章）
年 月 日



商品房现房销售备案证书存根
房售备字（ ）第 号
开发企业名称
开发资质证书号
项 目 名 称
房 屋 坐 落
建筑结构 层数 栋数
规划验收时间 竣工验收时间
现售房屋建筑面积 套数


其

中
住宅 　　 平方米 套
别 墅 　　 平方米 套
写字楼 　　 平方米 套
商 场（铺） 　　 平方米 套
车位（库） 　　 平方米 套
商品厂房 　　 平方米 套
其 他 　　 平方米 套
发证日期：
佛山市商品房现售备案证明（样本）
　　 房售备字（ ）第 号
（公司） ：
　　你单位开发建设的坐落于 （坐落地址） 的 （项目名称） 商品房屋，经审查具备现房销售条件，准予备案，特发此证明。
房屋总面积 套数
其 中
商品房
类别 住宅 其中 写 字 楼 商 场（铺） 车位（库） 商品厂房 其他
别 墅
建筑面积（㎡）
套数
备注：

发证机关：
年 月 日

商业秘密的构成要件

唐青林


　　根据我国《反不正当竞争法》以及国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定（修正）》的规定，商业秘密的构成要件有三个，主要包括：
　　（1）秘密性。要求构成商业秘密的技术信息或者经营信息不为公众所知悉；
　　（2）实用性。要求构成商业秘密的技术信息或者经营信息必须能为权利人带来经济利益、具有实用性；
　　（3）保密性。要求权利人对构成商业秘密的技术信息或者经营信息必须采取了合理的保密措施，否则不构成商业秘密。
　　我国一些部门规范性文件和地方高级法院针对实例，对商业秘密的构成要件问题作出了具体规定。包括：国家工商行政管理局关于商业秘密构成要件问题的答复（工商公字（1998）第109号）中提出：商业秘密的构成要件有三：一是该信息不为公众所知悉。即该信息是不能从公开渠道直接获取的；二是该信息能为权利人带来经济利益，具有实用性；三是权利人对该信息采取了保密措施。概括地说，不能从公开渠道直接获取的，能为权利人带来经济利益，具有实用性，并经权利人采取保密措施的信息，即为《反不正当竞争法》所保护的商业秘密。
　　再如，北京市高级人民法院《关于审理反不正当竞争案件几个问题的解答（试行）》（京高法发[1998]73号）“12．如何认定保密措施？答：采取保密措施是信息构成商业秘密的要件之一。这个要件要求，权利人必须对其主张权力的信息对内、对外均采取了保密措施；所采取的保密措施明确、具体地规定了信息的范围；措施是适当的、合理的，不要求必须万无一失。”

　　一、不为公众所知悉
　　“不为公众所知悉”是我国《反不正当竞争法》规定的商业秘密的三个构成要件之一。一项技术信息或经营信息要构成商业秘密，必须符合“不为公众所知悉”，即秘密性这一特征。
　　何为“不为公众所知悉”？根据最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕2号）的规定，不为公众所知悉是指有关信息不为其所属领域的相关人员普遍知悉和容易获得。同时，《最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知》（法〔２００１〕８４号）也提到，不为公众所知悉的技术秘密，是指该技术信息的整体或者精确的排列组合或者要素，并非为通常涉及该信息有关范围的人所普遍知道或者容易获得。
根据上述司法解释和审判指导性文件的规定，我国相关法律要求商业秘密所应具备的“秘密性”是一种相对的秘密性而非绝对的秘密性。
　　有关商业秘密不为公众所知悉的规定过于抽象，为了更好地适用法律，最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕2号）第九条规定，有关信息不为其所属领域的相关人员普遍知悉和容易获得，应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“不为公众所知悉”。具有下列情形之一的，可以认定有关信息不构成不为公众所知悉：（一）该信息为其所属技术或者经济领域的人的一般常识或者行业惯例；（二）该信息仅涉及产品的尺寸、结构、材料、部件的简单组合等内容，进入市场后相关公众通过观察产品即可直接获得；（三）该信息已经在公开出版物或者其他媒体上公开披露；（四）该信息已通过公开的报告会、展览等方式公开；（五）该信息从其他公开渠道可以获得：（六）该信息无需付出一定的代价而容易获得。
　　一些地方性高级法院也出台指导性意见，例如《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》（苏高法审委[2004]第3号）第六条规定“公众所知悉一般包括：已由国内外公开媒体所公开；已为国内所公开使用；已为相关领域技术人员所普遍掌握。通过对公开产品进行直观或简单的测绘、拆卸等方法即可获得的技术信息，视为公众所知悉。”
实践中出现的上述列举范围以外的技术信息和经营信息，是否“不为公众所知悉”，则一般由法官在符合有关商业秘密立法规定的构成要件的前提下，利用专门知识和实践经验，依法作出合理的判断。

　　二、能为权利人带来经济利益、具有实用性
　　根据《反不正当竞争法》，作为法律保护对象的商业秘密的技术信息或经营信息，应该能为权利人带来经济利益，并且具有实用性。如果证明某项技术信息或经营信息不具有实用性、不能给权利人带来经济利益，就不属于法律意义上的商业秘密，不能获得有关商业秘密的法律的保护。
　　最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕2号）第十条规定：“有关信息具有现实的或者潜在的商业价值，能为权利人带来竞争优势的，应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“能为权利人带来经济利益、具有实用性”。
　　《全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要》（法〔２００１〕８４号）规定“能为权利人带来经济利益、具有实用性，是指该技术信息因属于秘密而具有商业价值，能够使拥有者获得经济利益或者获得竞争优势”。
　　国家工商行政管理局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》第二条规定“本规定所称能为权利人带来经济利益、具有实用性，是指该信息具有确定的可应用性，能为权利人带来现实的或者潜在的经济利或者竞争优势”
　　作为一项技术信息或者经营信息构成商业秘密的重要构成要，必须符合“能为权利人带来经济利益、具有实用性”的条件。根据上述法律和司法解释的规定，判断一项信息是否能为权利人带来经济利益且具有实用性，主要应从以下三个方面来考量：首先，具有确定的可应用性。如果不具有可应用性，无法投入使用，也就没有价值可言了。其次，能为权利人带来经济利益。既包括现实的利益，也包括潜在的利益；既包括积极的利益，也包括消极的利益；最后，能为权利人带来竞争优势。不能给企业带来竞争优势的技术信息和经营信息，不符合法律规定的构成要件，不属于商业秘密。

　　三、权利人采取了保密措施
　　根据《反不正当竞争法》的规定，技术信息和经营信息被认定为商业秘密，必须经权利人采取了合理的保密措施，否则不构成商业秘密。往往案件发生后，原告和被告就是涉案信息否采取保密措施会发生很大争议。
　　根据《最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知》（法〔２００１〕８４号），权利人采取保密措施，是指该技术信息的合法拥有者根据有关情况采取的合理措施，在正常情况下可以使该技术信息得以保密。保密措施既包括对于内部人采取的，如企业员工，也包括对于外部人的；即包括对物采取的保密措施，如配置专门存储商业秘密的电脑，也包括对人采取的，如与对外合作交流的相关人签订保密协议。总之，只有权利人采取了保密措施，并且达到合理的程度，才可能属于法定的商业秘密。
　　我国最高人民法院《关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕2号）第十一条规定：权利人为防止信息泄漏所采取的与其商业价值等具体情况相适应的合理保护措施，应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“保密措施”。人民法院应当根据所涉信息载体的特性、权利人保密的意愿、保密措施的可识别程度、他人通过正当方式获得的难易程度等因素，认定权利人是否采取了保密措施。具有下列情形之一，在正常情况下足以防止涉密信息泄漏的，应当认定权利人采取了保密措施：（一）限定涉密信息的知悉范围，只对必须知悉的相关人员告知其内容；（二）对于涉密信息载体采取加锁等防范措施；（三）在涉密信息的载体上标有保密标志；（四）对于涉密信息采用密码或者代码等；（五）签订保密协议；（六）对于涉密的机器、厂房、车间等场所限制来访者或者提出保密要求；（七）确保信息秘密的其他合理措施。

编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。