浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。
　　论文提要：虽然刑讯逼供已为我国法律所禁止，但实践中这种审讯方式依然存在。如何在立法及司法中进一步遏制刑讯逼供屡禁不止的现象，已是当务之急。应当分析我国刑讯逼供产生的原因及危害，参照国外相关立法，确立非法证据排除规则、赋予犯罪嫌疑人、被告人沉默权等一系列遏制刑讯逼供的对策。希望能完善我国刑事诉讼法体制及证据规则，保障犯罪嫌疑人的人权。

　　
　　刑讯逼供是在刑事诉讼过程中，司法工作人员对犯罪嫌疑人、被告人采用肉刑、变相肉刑或者精神折磨的方法，以逼迫并获取口供的行为。随着新闻媒体对司法活动监督力度的增大，一系列刑讯逼供事件被曝光，这些案例教训深刻，促人警醒，发人深思。虽然刑讯逼供已为我国法律所禁止，但实践中仍无法禁绝，这既有制度方面的原因，又有思想方面的原因，既有历史方面的原因，又有现实方面的原因。应当在参照、借鉴国外相关立法和司法经验的基础上，揭示刑讯逼供的根源、危害，结合我国的实际情况，提出遏制刑讯逼供的对策。

　　一、刑讯逼供的危害

　　刑讯逼供的危害是潜在的、严重的。一般说来，刑讯逼供的危害主要表现在以下几点：

　　（一）刑讯逼供侵犯了公民的人身权利。刑讯逼供最直接的危害是侵犯了犯罪嫌疑人、被告人的合法权益。任何公民的人身权利都受宪法和法律的保护，非经法定程序不得限制或者剥夺。刑事诉讼法明确禁止刑讯逼供，刑法也将刑讯逼供规定为犯罪。所以，刑讯逼供是对人身权利的严重侵犯。

　　（二）刑讯逼供可能造成冤案、错案。刑讯逼供使犯罪嫌疑人、被告人的身心遭受种种痛苦，最后不得不承认一些虚有的罪行，以换取片刻的自我保全。“要求一个人既是控告者，同时又是被告人，这就是想混淆一些关系；想让痛苦成为真相的熔炼炉，似乎不幸者的筋骨和皮肉蕴藏着检验真相的尺度——这种方法能保证使强壮的犯罪获得释放，并使软弱的无辜者被定罪处罚。”[1]刑讯逼供，屈打成招，是导致错案冤案的主要原因。

　　（三）刑讯逼供容易造成积案、疑案。司法工作人员刑讯逼供时，往往把精力用于对付犯罪嫌疑人、被告人，围绕口供花费过多的时间，耽误了收集其他证据的有利时机。使有些证据因为时间久而灭失，难以收集到确实、充分的证据。即使勉强得到一些口供，也会因为案件其他证据不足而口供时而不一，使得案件扑朔迷离，造成解不了的积案，或者难以认定和处理的疑案。

　　二、刑讯逼供产生的原因

　　刑讯逼供虽然被法律明确禁止，但仍然时有发生，并不是执法人员不懂法，而是有其深厚的思想根源。具体有以下几点：

　　（一）我国刑讯逼供存在的历史原因

　　1.封建社会流毒的影响。封建社会法律规定，司法官员可以用法定的刑具和手段逼取口供，刑讯是封建司法官吏获取证据的重要手段，甚至是主要手段，也是被旧的司法官吏视为破案的最有效手段。但是现在还有些办案人员认为：只要给犯罪嫌疑人、被告人一点“苦头吃”，就会开口招供，就会有证据，就能破案。这不能不说是封建时代刑讯逼供的流毒所致。

　　2.资产阶级国家警察搞刑讯逼供的影响。有些办案人员认为，哪个警察不打人？那些高度法制化的资本主义国家警察也搞刑讯逼供。如有报纸报道，美国的大多数警察都搞过刑讯逼供。因此，有些侦查人员认为，刑讯逼供只要没打死人，就不必大惊小怪。

　　3.刑讯逼供是纠问式审判方式的必然结果，是国家强制权利的产物。[2]在纠问式诉讼中，审问者的角色由消极的裁判者转化成为积极的追诉者，诉讼的目的就是给被追诉者定罪量刑，审讯的目的就是要取得犯罪嫌疑人、被告人对所犯罪行的供认。犯罪嫌疑人、被告人的口供是最完整最可靠的证据，法律对口供的重视，促进了纠问式诉讼的发展，也助长了刑讯逼供。[3]

　　（二）刑事诉讼制度缺陷是我国刑讯逼供存在的根本原因

　　1.我国并没有确立实质意义上的无罪推定原则，反而在相当程度上还受有罪推定残余思想的支配。我国刑事诉讼法规定：“未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪。” 此规定可简称为“人民法院判决定罪原则”或“罪从判定原则”。该原则吸收了无罪推定原则的某些合理因素，但绝不是国际普遍适用的无罪推定原则。因为真正无罪推定原则的核心内容在于强调严格的证明责任，它首先设置了一个“对被告人在判决确定前应视为无罪”的假定。而“罪从判定”原则主要的目的在于统一定罪权，强调只有人民法院才有审判权，因此它没有从根本上解决犯罪嫌疑人、被告人在审判之前的诉讼地位问题。[4]这就导致犯罪嫌疑人、被告人在接受讯问过程中很多基本权利得不到保障。

　　同时，有罪推定作为一种诉讼观念尚存留于部分司法人员的思想中。所谓有罪推定原则是指对被告人在未经法院确定有罪之前，就以罪犯对待。依照该原则，一个人一旦被控有罪，便先入为主地被认为是罪犯，若不认罪，侦查人员就会自认为“有权”采用某些“适当”的办法使其认罪，由此必然导致刑讯逼供。

　　正由于我国刑事诉讼法上的“罪从判定”原则未能从根本上解决审判之前犯罪嫌疑人、被告人的诉讼地位问题，加之我国的刑事司法制度一直以来受有罪推定的影响较深，致使司法工作人员常常把犯罪嫌疑人、被告人看成是罪犯，认为坏人就是该打。诉讼地位在法律上的丧失是导致刑讯逼供屡禁不止的根本原因。

　　2.我国没有赋予犯罪嫌疑人、被告人沉默权。[5]沉默权是指犯罪嫌疑人对司法机关的讯问有权拒绝陈述，不被强迫自证其罪，并且不因拒绝陈述而被司法机关做出对其不利的法律推定。而在我国，不仅没有赋予犯罪嫌疑人、被告人沉默权，相反还在刑事诉讼法中规定：犯罪嫌疑人对侦查人员的提问应当如实回答。这一规定不仅使犯罪嫌疑人、被告人面对指控时无权保持沉默，而且给了侦查人员以强制犯罪嫌疑人、被告人按其预断交代的权力。因为判断回答是否如实的权力是由侦查人员掌握的，一旦他们认为回答不合其预断，就难免进行刑讯逼供以获得他们预期的口供。

　　3.现行的刑事诉讼证据规则对非法证据排除规则规定得不够完善。虽然《最高人民法院关于执行〈刑事诉讼法〉若干问题的解释》第61条规定对采用非法的方法取得的证人证言、被害人陈述，被告人供述，不能作为定案的依据。《最高人民检察院刑事诉讼规则》第265条虽然也规定了严禁以非法的方法收集证据。以刑讯逼供或者威胁、引诱、欺骗等非法的方法收集的犯罪嫌疑人、被告人的供述，被害人陈述、证人证言，不能作为指控犯罪的依据。但又规定人民检察院起诉部门在审查中发现侦查人员以非法方法收集犯罪嫌疑人、被告人的供述，被害人陈述、证人证言的，应当提出纠正意见，同时应当要求侦查机关另行指派侦查人员重新取证，必要时人民检察院也可以自行调查取证。

　　（三）程序、立法缺陷是我国刑讯逼供存在的直接原因

　　1.侦查权的过分集中。在我国刑事诉讼的侦查阶段，拘留犯罪嫌疑人由侦查机关自行决定，对于公安机关侦查的案件需要逮捕犯罪嫌疑人的，由公安机关报请检察机关审查决定，检察机关自侦的案件自行决定批准逮捕，其他强制措施和专门性调查手段都由侦查机关自行决定和执行。从法律规定来看，除了公安机关需要逮捕犯罪嫌疑人由检察机关批捕外，其余涉及公民人身自由、财产和隐私等强制性调查手段的行使，无一受到其他机关的制约。侦查权的过分集中和缺乏有效的监督制约是我国现行侦查结构的重大缺陷，也是导致刑讯逼供的重要原因之一。

　　2.逮捕和羁押不分。在我国刑事诉讼中，逮捕不仅表现为一种行为，而且也是一种状态即羁押。它具有两方面的含义：一是逮捕就意味着要进行一段时间的羁押，最长可达7个月。逮捕和羁押之间不必经过任何司法审查。二是只要犯罪嫌疑人被逮捕，就意味着他在侦查阶段将完全处于侦查机关的控制之下，几乎与外界完全隔绝。逮捕的主要目的不是为了保证刑事诉讼的顺利进行，而是为了获取犯罪嫌疑人的口供。

　　3.对受害者救济程序不畅通，对实施者惩罚不力。虽然我国刑法明确规定刑讯逼供行为为犯罪，但由于其产生的特定环境、特定主体，使得此类案件的处理流于形式。

　　刑讯逼供发生在案件的侦查阶段，其主要目的是获取犯罪嫌疑人、被告人的口供，以收集其他证据，争取顺利结案。同时，刑讯逼供又是侦查人员在合法的讯问程序中“运用”自己的“职权”进行的，所以往往受害者告状无门，万一有了纰漏，受害者也难以举出证据，受害者的权利得不到应有的保障，刑讯逼供的实施者更是有恃无恐。[6]

　　三、遏制刑讯逼供的对策