深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款
陈召利
我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。
[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。
第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。
[深度解读]
申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。
[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。
第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。
[深度解读]
由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。
[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。
第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。
[深度解读]
业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。
[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。
第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。
[深度解读]
通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。
[要点提示5]预告登记的效力
第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
黔东南苗族侗族自治州镇远历史文化名城保护条例
贵州省黔东南苗族侗族自治州人大常委会
黔东南苗族侗族自治州镇远历史文化名城保护条例
（2009年2月26日黔东南苗族侗族自治州第十二届人民代表大会第四次会议通过 2009年5月27日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 2009年6月19日黔东南苗族侗族自治州人民代表大会常务委员会公告公布 自2009年9月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为加强对镇远历史文化名城（以下简称名城）的保护和管理，根据《中华人民共和国民族区域自治法》及有关法律、法规的规定，结合实际，制定本条例。
第二条 任何单位和个人在名城保护区内的活动，应当遵守本条例。
第三条 本条例所称名城保护区，是指以《镇远历史文化名城保护规划》界定的，包括镇远名城历史文化街区、（编者注：此字左边为氵，右边为舞）阳河名城段水体景观、重点文物保护单位和名城生态环境功能保护区的范围。
第四条 名城的保护，应当遵循科学规划、严格保护的原则，保护和延续其传统格局和历史风貌，维护历史文化名城的真实性和完整性。
第五条 州人民政府建设行政主管部门会同州文物主管部门负责指导名城的保护和管理工作。
镇远县人民政府负责名城的保护和监督管理工作。镇远县建设行政主管部门具体负责名城的保护和管理工作；镇远县文物主管部门具体负责名城的文物保护和管理工作。
镇远县的相关部门依照工作职责，协助做好名城保护和管理工作。
第六条 名城的保护经费，由自治州人民政府、镇远县人民政府投入和上级拨付的名城维护费以及社会捐资等组成，专项用于名城的保护。
第七条 州人民政府或者镇远县人民政府应当对在名城保护工作中做出贡献的单位和个人，给予表彰或者奖励：
（一）保护名城有突出贡献的；
（二）建设、管理名城卓有成效的；
（三）发现或者保护各类文物有功绩的；
（四）制止、举报违反本条例的行为，避免重大损失或者表现突出的；
（五）执行本条例成绩显著的。
第二章 历史文化街区保护
第八条 名城历史文化街区保护范围分为核心保护范围和建设控制地带。对象为街区两侧建筑物、构筑物、街坊、巷道、民居院落原有的建筑风格和传统历史文化风貌。
府城街区为核心保护范围，其范围从北极宫下沿民主街、新中街、兴隆街、顺城街、铁溪街到榨房沟卫星桥，包括陈家井巷、米码头巷、冲子口巷、仁寿巷、复兴巷、四方井巷至石屏山脚的古巷道、古街坊、古民居、古院落、古泉井及给排水设施等。
卫城街区为建设控制地带，其范围从老西门沿和平街、联合街、周大街至东峡街两侧街区建筑物、构筑物以及道路设施等。
第九条 在核心保护范围内，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施，拆除历史建筑物以外的建筑物、构筑物或者其他设施的，应当依法报经有关行政主管部门批准。
在核心保护范围内，历史建筑物的维修、拆除，按有关法律、法规的规定办理。
第十条 保持府城街坊、巷道原有的线型、空间结构、石板地面装饰等特有的建筑风格。
建筑立面造型应当使用小青瓦、坡屋顶、封火墙、青灰白粉墙，门窗保持红褐色、原木色特征。建筑立面禁止使用与传统风格不相适应的现代建筑装饰材料。
第十一条 本条例施行前在核心保护范围内已建成的建筑物、构筑物，不符合本条例规定的，由镇远县人民政府依法做好拆迁和安置工作，拆除后的空地应当按《镇远历史文化名城保护观划》实施。
第十二条 严禁在核心保护范围内进行成片拆迁，开发经营成片土地。
核心保护范围内重大国有资产处置、土地用途的变更，须经自治州人民政府同意。
第十三条 在建设控制地带内，禁止建设与名城功能、性质无直接关系的建筑物、构筑物。确需改建、新建的建筑物、构筑物，其立面、功能、造型、高度、体量、色彩应当与名城风貌协调一致。
第十四条 本条例施行前在建设控制地带内已建成的建筑物、构筑物，不符合本条例规定的，限期进行改造；逾期不改造的，由镇远县人民政府依法予以拆除。
第十五条 名城历史文化街区内交通、给水、排水、垃圾处理等市政设施的外观设计、制作材料应当与历史文化街区的传统风貌总体环境相协调。
第十六条 名城历史文化街区内的单位和个人应当做好防火等安全工作，保持整洁、卫生的市容市貌。
第三章 文物及传统文化保护
第十七条 本条例保护下列文物：
（一）国家重点文物保护单位：青龙洞古建筑群、和平村旧址：
（二）省级文物保护单位：中共镇远支部旧址（周达文故居）、天后官、四官殿、府城垣、卫城垣、吴王洞摩崖、谭钧培公馆、邹泗钟专祠；
（三）县级文物保护单位：北极官、炎帝宫、文笔塔、火神庙等；
（四）名城范围内需要保护的其他文物。
第十八条 镇远县人民政府应当按照文物保护的有关规定，对国家重点、省级、州级、县级文物保护单位划定保护范围和建设控制地带。
第十九条 在文物保护单位周围的建设控制地带内新建建筑物、构筑物，其设计方案应当根据文物保护单位的级别，征得相应文物主管部门同意后，依照法律规定报经建设行政主管部门批准。
第二十条 各级文物保护单位由镇远县文物主管部门统一管理，任何单位和个人不得占用；需要使用文物保护单位的，必须经镇远县文物主管部门按级别界定，履行报批手续，接受文物主管部门的指导和监督管理。
国家重点文物保护单位和各级文物保护单位权属不得变更，不得转让，不得作为企业资产经营。
第二十一条 石屏山的文物保护应当以文物古迹为主，禁止新建有损于文物风貌和自然景观的建筑物，其非法建成的建筑物应当依法予以拆除。
第二十二条 任何单位和个人不得挖掘、破坏、占用府城垣石料；城墙内侧和外侧200米范围内原有的坟墓和建筑物，在视线范围内的应当采取有效措施进行绿化、美化或者搬迁。
第二十三条 文物保护单位应当加强安全管理，严禁存放易燃易爆、放射性、有毒、腐蚀性物品和其他危及文物安全的物品。
第二十四条 在文物保护管理中，禁止下列行为：
（一）擅自挖掘、私分文物；
（二）强占或者危害文物保护单位；
（三）破坏、损毁文物建筑及其保护设施；
（四）非法复制、仿制、伪造文物；
（五）非法隐匿、收购、倒卖文物；
（六）阻挠文物管理人员依法执行公务；
（七）其他违法行为。
第二十五条 保护名城内的民间传统文化、传统工艺；采取多种方式举办有民族特点和地方特色的各类民族民间传统文化活动；鼓励、支持发展镇远传统风味食品和工艺产品。
第四章 （编者注：此字左边为三点水，右边为舞）阳河名城段景观保护
第二十六条 （编者注：此字左边为氵，右边为舞）阳河名城段景观保护范围为：东抵东峡电厂水坝，西抵中峡电厂水坝，两岸建筑物与构筑物的传统风貌、古码头遗址及水体自然景观。
第二十七条 禁止拆除、损毁、占用老西门码头、拱星门码头、吉祥寺码头、卫城大码头、杨柳湾码头、天后宫码头、冲子口码头、禹门码头、大河关码头、城隍庙码头、米码头、府城大码头等古码头遗址。已经占用的，依法予以逐步恢复。
第二十八条 镇远县人民政府相关管理部门应当加强对名城河网水系的建设和管理，完善污水收集和处理系统，加固和保养河堤，清除河床淤泥，保持河水洁净。
新建、改造和维修加固河流两岸的设施，应当符合法律、法规的规定和名城总体规划。
第二十九条 镇远县人民政府相关管理部门应当加强对名城沿岸河堤和护坡地绿化带的建设，恢复杨柳湾柳树群绿化景观，卫城垣外不得新建建筑物、构筑物，下北门以上现有房屋应当依法逐步迁移或者拆除。
第五章 名城生态环境功能保护区
第三十条 名城生态环境功能保护区的范围为：龙头山、岩门关、西秀山、狮子顶、尹坡、平冒山、文德关、韭菜坪、天枢山、石屏山、文笔山、五里牌坳至龙头山分水岭内侧。
第三十一条 名城生态环境功能保护区应当加强植树造林、封山育林、退耕还林还草工作，挂牌保护古树名木和风景林。
第三十二条 名城生态环境功能保护区内禁止设立工厂、垃圾场，以及改建、扩建污染环境和造成生态破坏的建设工程项目，已经建成的应当限期治理或者迁移；逾期不治理或者迁移的，应当依法拆除。
第三十三条 在名城生态环境功能保护区内，禁止下列行为：
（一）侵占土地、违法建筑；
（二）开山、采石、采矿、取土、烧窑、葬坟；
（三）毁林毁草、开荒种植农作物；
（四）在古树名木上刻划、涂写；
（五）野外用火；
（六）捕杀野生动物；
（七）其他破坏名城生态环境功能的行为。
第六章 法律责任
第三十四条 国家机关工作人员在名城保护和管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿。
第三十五条 有下列行为之一的，由镇远县建设行政主管部门按以下规定予以处罚：
（一）违反本条例第九条第一款规定的，责令停止违法行为，并处1万元以上10万元以下罚款；
（二）违反本条例第九条第二款、第十条规定的，责令停止违法行为，限期改正，并处200元以上2000元以下罚款；
（三）违反本条例第十三条规定的，责令停止违法行为、限期改正，并处1000元以上1万元以下罚款；
（四）违反本条例第十五条规定的，责令限期改正，并处200元以上1000元以下罚款。
第三十六条 有下列行为之一的，由镇远县文物主管部门按以下规定予以处罚：
（一）违反本条例第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十七条规定，尚未构成犯罪的，责令限期改正；造成严重后果的，处5万元以上50万元以下的罚款；
（二）违反本条例第二十条规定的，责令限期改正，没收违法所得，其违法所得达1万元以上的，并处违法所得二倍以上五倍以下的罚款；其违法所得不足1万元的，并处5000元以上2万元以下的罚款；
（三）违反本条例第二十三条规定，尚未构成犯罪的，责令限期改正，并处1000元以上2万元以下的罚款；
（四）违反本条例第二十四条规定，尚未构成犯罪的，依法予以制止，没收非法所得，并处以相应罚款。
第三十七条 违反本条例第三十二条规定的，由镇远县环境保护行政主管部门责令停止违法行为，限期恢复原状，并处300元以上5000元以下罚款。
第三十八条 违反本条例第三十三条第（一）、（二）项规定的，由镇远县国土资源行政主管部门责令停止违法行为，并依照有关法律、法规的规定给予处罚。
第三十九条 违反本条例第三十三条第（三）、（四）、（五）、（六）项规定的，由镇远县林业行政主管部门责令停止违法行为，并依照有关法律、法规的规定给予处罚。
第四十条 本条例规定处罚以外的其他违法行为，由相关部门依法处理。
第七章 附则
第四十一条 镇远县境内名城保护范围以外的省级、州级、县级文物保护单位的保护和管理，参照本条例执行。
第四十二条 本条例自2009年9月1日起施行。