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当前房企对购房者遇降价风险应对策略的法律分析/武志国

时间:2024-06-29 04:13:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8027
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2011年11月份,在楼市成交量持续低迷的背景下,房企存货增加,资金紧张,为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”,打动“持币观望者”,一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告,甚至表示愿意与购房人立下字据,签署协议或做出书面承诺。其实,早在2008年年底就有房企业承诺:“一年内,购房人购买的商品房一旦出现房价下跌,将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现,故伎重演”,那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事? 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”?

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式:
(1) 承诺不降价
对于一些首开盘(低开高走)或者尾盘等,房企承诺(单方声明、广告要约、双方协议等形式)购房者购房后一定时间内,与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房(如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当)再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数(如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价),约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
(2)降价就退差
房企与购房人约定,自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间(或者另外约定一个期限),购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准)下降的,房企将无条件(也可能约定附带一些条件)退还购房者差额部分房款。
(3)跌价补差,涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通,比如,有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔,赚了对半分”,房企与购房者约定,购房后一定时期内,如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌(比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准),由房企全额赔付,如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通,但财税处理不同。比如,有的房企暂收九成或者部分房款,并承诺一定时间后(如交房时、办理产权转移登记前)如果品质相同的楼盘房价(有的为了防止模糊,可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准,或者约定其他的价格参照,如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的,即视为价格下跌,房企对购房人进行差额补偿”)下跌时,购房者未交的房款就可不再缴纳。
(5) 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通,比如,房企与购房人签约协议约定,如果在一定期限,发生约定的价格下跌情形时,房企将无条件(也附带条件)给购房者非货币形式的补偿(如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等)。
(6)降价就退房
房企与购房人约定,如果在购房后一定时间内(如约定交房日前),购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格(或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等)下跌的,房企将无条件或附条件退房,有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
(7)无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”,无需任何理由。其实房企如此盘算着,即便将来退房,也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度:网上交易;先交钱后签合同的消费行为;交易额巨大的消费行为,比如购买房屋等。
(8)降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者:购房满一定时间的购房人,届时房价(约定价格参照)下跌,只要购房者提出申请,房企(或者房企指定的第三人)将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险(商业风险)的促销手段,且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话,则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值,因此上述许诺并不违反前述规定。
因此,在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下,购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据,甚至写进售楼合同或者另行约定,均为有效条款,当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是,如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利,那么实际上是一种赠与行为(与其他有偿赠予不同,如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同),而在法律上讲,恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候,房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下:对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同(一般是仅签署购房认购书)或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人,房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为,不存在纳税调整的问题;签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的,要么房企按照房管部门的规定办理手续(如变更合同或者解除原合同重新签合同),要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题,那么如何认定这个补偿行为的属性,算是“折扣”(不存在纳税调整),还是“债务免除”或“捐赠”,或者是“违约赔偿”,亦或者是其他?
例如,如果采取赠与的方式,按照新《企业所得税法》规定,对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠,因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金,则计入“营业外支出”而非“财务费用”,降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人,“主动”补差是特殊时期的非常促销行为,因此,如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外,如果在办理按揭之后进行回购(相当于二手房转让,按二手房的税费计算)的话,甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜,购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
(一)对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动,很可能故意将降价认定标准约定不清。故此,只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容,才具备可操作性。但是,由于上述各种房企对价格风险承担的许诺,基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据,比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考,与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算,即便房企无意“混淆”,实际去计量降价问题也非常困难,笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张,谁举证”的举证原则,究竟怎样才算是“降价”了,购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据,因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企,或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外,也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
(二)房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就,势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动(变相的降价活动、拆分价格、托市等),但在成交价格上仍然与原价相差不大,使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
(三)房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下,对未来的房价依然充满信心。因此,房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要,如果签订的保值时间越长,升值的可能性越大,对房企来说也就越有利,完全不同于担保期限。
(四)退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,双方应当约定购房人请求解除合同的期限,未明确约定的,最晚应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样,责任应自负,投资有风险,价格波动是最正常不过的,其实,在“买涨不买跌”的投资心态下,在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协,上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系,有违诚实信用和公平原则,属于市场乱象,对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址:

卫生部关于印发《美容医疗机构、医疗美容科(室)基本标准(试行)》的通知

卫生部


卫生部关于印发《美容医疗机构、医疗美容科(室)基本标准(试行)》的通知

卫医发[2002]103号
各省、自治区、直辖市卫生厅局,新疆生产建设兵团卫生局:
根据《医疗美容服务管理办法》,我部对《医疗机构基本标准(试行)》(卫医发[1994]第30号)中美容医院、医疗美容门诊部、医疗美容诊所的基本标准进行了修订,并制定了医疗机构医疗美容科(室)基本标准。现将《美容医疗机构、医疗美容科(室)基本标准(试行)》发给你们,请遵照执行。在执行过程中发现的问题,请及时反馈我部。
本标准字印发之日起施行。凡与本标准不一致的规定一律以本标准为准。
二00二年四月十六日


附件:
美容医疗机构、医疗美容科(室)基本标准 (试行)

美容医疗机构

美容医院
 一、床位和牙椅
 住院床位总数20张以上,美容治疗床12张以上,牙科综合治疗椅4台以上。
 二、科室设置
(一)临床科室:至少设有美容咨询设计室、美容外科、美容牙科、美容皮肤科、美容中医科、美容治疗室、麻醉科。
(二)医技科室:至少设有药剂科、检验科、放射科、手术室、技工室、消毒供应室、病案资料室。
 三、人员
(一)每床(椅)至少配备1.03名相关专业卫生技术人员。
(二)每床(椅)至少配备0.4名护士。
(三)至少有6名具有相关专业副主任医师资格以上的主诊医师和至少2名主管护师资格以上的护士。
(四)每科至少有1名本专业的具有主治医师资格以上的主诊医师。
 四、医疗用房
(一) 每病床建筑面积不少于60平方米。
(二) 病房每床净使用面积不少于6平方米。
(三) 每牙科综合治疗椅建筑面积不少于40平方米,诊室每牙科治疗椅净使用面积不少于6平方米。
(四)每美容治疗床建筑面积不少于20平方米,每美容治疗床净使用面积不少于6平方米。
 五、设备
(一)基本设备
呼吸机 心电监护仪 自动血压监测仪 电动吸引器 体外除颤器 麻醉机 吸脂机 无影灯 紫外线消毒灯 高压蒸气灭菌设备 器械柜 美容外科手术相应的手术器械 X光机及暗室成套设备 喷砂洁牙器 光固化治疗机 正颌外科器械 X光牙片机 银汞搅拌机 技工设备 口腔全景X光机 牙科必备的消毒设备 电凝器 激光机 电子治疗机 皮肤磨削机 离子喷雾器 文眉机 皮肤测试仪 超声波美容治疗机 多功能健胸治疗机 恒温培养箱 电冰箱 洗衣机 消毒柜 检验科需要的配套设备及具有上网功能的计算机
(二) 病房每床单元设备,与二级综合医院相同。
(三) 具有与开展的诊疗科目相应的其他设备。
 六、制定各项规章制度、人员岗位责任制;有国家制定或认可的医疗美容技术操作规范、医院感染管理规范、消毒技术规范,并成册可用。
 七、注册资金到位,并保证医院的运营。

医疗美容门诊部
 一、床位
  至少设有美容治疗床4张,手术床位2台,牙科综合治疗椅2张,观察床位2张。
 二、科室设置
(一)临床科室:至少设有美容咨询室、美容外科、美容皮肤科、美容牙科,可设置美容中医科、美容治疗室。
(二)医技科室:至少设有药剂科、化验室、手术室。
 三、人员
(一)每台手术床应至少配备2.4名相关专业卫生技术人员。
(二)每张观察床、牙科综合治疗椅至少配备1.03名相关专业卫生技术人员和0.4名护士。
(三)至少有5名执业医师,其中至少有1名具有相关专业副主任医师资格以上的主诊医师和1名具有护师资格以上的护士。
(四)每科目至少有1名本专业的具有主治医师资格以上的主诊医师。
 四、医疗用房
(一)建筑面积不少于200平方米。
(二)每室独立。
(三)手术室净使用面积不少于20平方米。
(四)诊室每美容治疗床、牙科综合治疗椅净使用面积不少于6平方米。
 五、设备
(一)基本设备
手术床和成套美容外科手术器械 无影灯 紫外线消毒灯 高压蒸气灭菌设备 电凝器 电动吸引器 离子喷雾器 多功能美容仪 皮肤磨削机 文眉机 激光治疗机 电冰箱 消毒柜 牙科必备的消毒设备 具有上网功能的计算机
(二)具有与开展的诊疗科目相应的其他设备。
  六、制定各项规章制度、人员岗位责任制;有国家制定或认可的医疗美容技术操作规范、感染管理规范、消毒技术规范,并成册可用。
七、注册资金到位,并保证门诊部的运营。

医疗美容诊所
一、床位
至少设有美容治疗床2张,或手术床1张及观察床1张,或牙科综合治疗椅1张。
二、科室设置
(一) 临床科室:美容外科、美容皮肤科、美容牙科、美容中医科4科目中不超过2个科目。
(二) 医技科室:根据开设的科目,设置相应的医技科室。
美容外科:至少设有手术室、治疗室、观察室。
美容牙科:至少设有诊疗室。
美容皮肤科:至少设有美容治疗室。
美容中医科:至少设有中医美容治疗室。
三、人员
每一科目至少有1名具有相关专业主治医师资格以上的主诊医师和1名护士。
四、医疗用房
(一)建筑面积不少于60平方米。
(二)每室必须独立。
(三)手术室净使用面积不得少于15平方米,或每美容治疗床、牙科综合治疗椅净使用面积不少于6平方米。
五、设备
(一)基本设备
美容外科:手术床及相应成套美容外科器械 消毒柜 吸引器 无影灯 紫外线消毒灯 电凝器 高压蒸气灭菌设备。
美容皮肤科:皮肤磨削机 离子喷雾器 多功能美容仪 激光机或电子治疗机 超声波 治疗仪 消毒柜 文眉机 高压蒸气灭菌设备。
美容牙科:消毒柜 牙科必备的消毒设备 高压蒸气灭菌设备。
(二)具有与开展的诊疗科目相应的其它设备,具有上网功能的计算机。
六、制定各项规章制度,人员岗位责任制;有国家制定或认可的医疗美容技术操作规范、感染管理规范、消毒技术规范,并成册可用。
七、注册资金到位,并保证诊所的运营。

医疗美容科(室)
一、床位
至少设有美容治疗床4张,手术床1张,牙科综合治疗椅l张,观察床1张。
二、科目设置
(一)临床科室:至少设有美容咨询室、美容治疗室。在美容外科、美容皮肤科、美容牙科、美容中医科4个科目中至少设2个科目。
(二)医技科室可与医疗机构共用。
三、人员
(一)每台手术床配备2.4名相关专业卫生技术人员。
(二)每张观察床、牙科综合治疗椅配备1.03名相关专业卫生技术人员和0.4名护士。
(三)每科目至少有1名本专业的具有主治医师资格以上的主诊医师和1名具有护师资格以上的护士。
四、医疗用房
(一)建筑面积不少于lOO平方米。
(二)每室必须独立。
(三)手术室净使用面积不少于20平方米。
(四)诊室每美容治疗床、牙科综合治疗椅净使用面积不少于6平方米。
(五)应远离传染病诊疗区。
五、设备
(一)基本设备
美容外科:手术床和相应的成套美容外科手术器械 电凝器 吸引器 紫外线消毒灯 无影灯 必备的消毒灭菌设备。
美容皮肤科:离子喷雾器 多功能美容仪 皮肤磨削机 文眉机 激光治疗机 必备的消毒灭菌设备。
美容牙科:牙科必备消毒设备 电冰箱。
(二)具有与开展的诊疗科目相应的其他设备,具有上网功能的计算机。
六、制定各项规章制度、人员岗位责任制;有国家制定或认可的医疗美容技术操作规范、感染管理规范、消毒技术规范,并成册可用。


深圳经济特区城市管理综合执法条例

广东省深圳市人大常委会


深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告(第一三一号)深圳经济特区城市管理综合执法条例




 《深圳经济特区城市管理综合执法条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2013年6月28日通过,现予公布,自2013年10月1日起施行。



深圳市人民代表大会常务委员会

2013年8月7日




深圳经济特区城市管理综合执法条例


(2013年6月28日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)  

第一章 总 则

  第一条 为规范城市管理综合执法行为,促进依法行政,保护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《中华人民共和国行政处罚法》和其他有关法律、行政法规的规定,结合深圳经济特区实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称的城市管理综合执法(以下简称综合执法)是指市、区城市管理行政执法部门依照有关规定,相对集中行使有关城市管理领域的行政处罚权,对有关违法行为统一实施行政执法的行为。

  第三条 深圳经济特区范围内的综合执法适用本条例。

  第四条 市城市管理行政执法部门(以下简称市综合执法部门)是综合执法的行政主管部门,负责本条例的组织实施。

  区城市管理行政执法部门(以下简称区综合执法部门)负责本辖区内的综合执法。

  街道城市管理行政执法队(以下简称街道执法队)以区综合执法部门的名义开展综合执法。

  第五条 公安、教育、文化、建设、卫生、环境保护、市场监督、交通及其他行政部门(以下统称有关行政部门),按照各自职责协助综合执法部门实施本条例。

  第六条 综合执法部门应当遵循合法、合理、公正、公开的原则,坚持处罚与教育、管理与疏导、执法与服务相结合,严格、规范、文明执法,自觉接受社会监督。

  第七条 公民、法人和其他组织应当支持、配合综合执法,发现违反城市管理的行为,有权进行劝阻、制止或者举报。

  市、区人民政府应当发挥基层自治组织、志愿者组织在城市管理中的作用,鼓励社会组织参与协助综合执法。   

第二章 职责范围和管辖

  第八条 纳入综合执法职责范围的事项应当符合下列条件之一:

  (一)城市管理行政部门职责范围内的事项;

  (二)与市容管理密切相关且属于现场易于判断、不需要专业设备和技术检测手段即可定性的事项。

  第九条 综合执法的职责范围包括:

  (一)根据城市管理方面的法律、法规、规章,对违反城市容貌、环境卫生、园林绿化、城市照明和灯光夜景设施、爱国卫生、养犬等管理规定的行为进行查处;

  (二)根据林业管理方面的法律、法规、规章,对违反林业管理规定的行为进行查处;

  (三)根据道路管理方面的法律、法规、规章,对擅自占用城市市政道路、人行道等设置非交通设施、摆摊设点、销售商品的行为进行查处;

  (四)根据户外广告管理方面的法律、法规、规章,对违法设置户外广告设施的行为进行查处;

  (五)根据环境保护管理方面的法律、法规、规章,对未经批准焚烧固体废弃物的行为进行查处;

  (六)根据畜禽屠宰管理方面的法律、法规、规章,对私设屠宰场、非法屠宰畜禽的行为进行查处;

  (七)根据文化市场管理方面的法律、法规、规章,对未经批准在室外进行营业性演出的行为进行查处;

  (八)法律、法规、规章规定或者国务院、省、市人民政府决定的其他职责。

  第十条 市综合执法部门的主要职责是:

  (一)贯彻执行有关法律、法规、规章和国务院、省、市人民政府的决定,研究制定全市综合执法的规章制度、管理目标、考核标准和年度工作任务,并组织检查落实;

  (二)办理全市跨区案件,重大或者复杂案件以及市人民政府交办的案件;

  (三)指导、检查、监督区综合执法部门开展工作,对区综合执法部门进行考核。根据工作需要统一组织区综合执法部门开展执法活动;

  (四)加强综合执法部门队伍建设,组织开展业务培训,提高综合执法人员素质。

  第十一条 区综合执法部门的主要职责是:

  (一)贯彻执行有关法律、法规、规章和国务院、省、市人民政府的决定,落实完成有关综合执法的具体要求和任务;

  (二)办理本行政区域内跨街道的案件,重大、复杂案件或者市综合执法部门以及区人民政府交办的案件;

  (三)指导、检查、监督街道执法队的执法业务,对街道执法队进行业务考评;

  (四)参加市综合执法部门组织的执法活动。根据工作需要统一组织街道执法队开展执法活动。

  第十二条 街道执法队的主要职责是:

  (一)贯彻执行有关法律、法规、规章和国务院、省、市人民政府的决定,履行综合执法的具体职责;

  (二)配合、协助市、区综合执法部门组织的综合执法活动;

  (三)依法处理纳入综合执法范围的违法行为;

  (四)办理区综合执法部门交办的案件。

  第十三条 重大、复杂案件的具体标准,由市综合执法部门制定。

  第十四条 综合执法部门可以就综合执法范围内的有关事项依法委托符合法定条件的组织在火车站、机场、保税区等区域开展综合执法。

  第十五条 街道执法队在查处违法行为过程中,认为确有必要由区综合执法部门管辖的,可以提请区综合执法部门管辖。

  区综合执法部门认为确有必要由本部门管辖的,应当受理;区综合执法部门认为没有必要由本部门处理的,仍由街道执法队管辖。

  第十六条 区综合执法部门在查处违法行为过程中,认为确有必要由市综合执法部门管辖的,可以提请市综合执法部门管辖。

  市综合执法部门认为确有必要由本部门管辖的,应当受理;市综合执法部门认为没有必要由本部门处理的,仍由区综合执法部门管辖。

  第十七条 市综合执法部门对于区综合执法部门和街道执法队管辖的案件,认为确有必要由本部门管辖的,可以直接查处。

  区综合执法部门对于街道执法队管辖的案件,认为确有必要由本部门管辖的,可以直接查处。

  第十八条 区综合执法部门之间、街道执法队之间因管辖权发生争议的,由共同的上级综合执法部门指定管辖。   

第三章 执法措施和规范

  第十九条 综合执法部门在执法活动中应当严格遵守法律、法规、规章的规定,在查处违法行为时,应当全面、客观、公正地进行调查、取证,依法进行综合执法活动。

  市综合执法部门应当制定综合执法操作规范,并向社会公布。

  第二十条 综合执法人员应当具备行政执法资格,在执法活动中应当统一着装、行为规范、语言文明、程序合法,不得侵害当事人的合法权益。

  第二十一条 综合执法部门应当建立日常巡查制度,及时发现并查处纳入综合执法范围的违法行为。

  第二十二条 综合执法部门对违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果的,不予行政处罚。

  第二十三条 综合执法部门在做出行政处罚决定前,应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由和依据,并告知当事人依法享有的权利。

  第二十四条 综合执法部门在查处违法行为时,可以依法采取以下措施:

  (一)记录当事人的身份和居住信息;

  (二)询问当事人、证人,制作询问笔录或者调查笔录;

  (三)收集、调取相关的物证。作为物证的物品调取不便的,可以拍摄能够反映物品外形或者内容的照片、录像并予以注明;

  (四)进入现场进行勘验、检查、录音、拍照、录像,或者制作现场笔录;

  (五)法律、法规、规章规定的其他措施。

  制作笔录应当由当事人、证人和两名或者两名以上综合执法人员签名或者盖章。当事人拒绝的,在笔录中予以注明;当事人不到场的,邀请见证人到场,由见证人和综合执法人员在现场笔录上签名或者盖章。

  第二十五条 综合执法部门应当依法实施查封、扣押等行政强制措施。

  为制止正在发生的违法行为,避免危害、危险发生或者控制危害、危险扩大,综合执法部门可以按照规定采取紧急处理措施,并在二十四小时内报告综合执法部门负责人,补办相关手续。危害、危险解除后,应当及时解除紧急处理措施。

  第二十六条 当事人为法人或者能提供身份证明信息的个人,违法行为情节轻微或者没有明显社会危害的,综合执法部门可以不采取行政强制措施。

  第二十七条 综合执法部门实施查封、扣押措施时,应当通知当事人到场。当事人不到场的,应当邀请见证人到场,方可实施查封、扣押措施;查封、扣押决定书和查封、扣押物品清单参照法律、法规的规定送达当事人。

  第二十八条 查封、扣押鲜活品或者其他不易保管的财物,经作出查封、扣押决定的综合执法部门负责人批准,可以依法进行拍卖或变卖。无法拍卖、变卖的,可以经综合执法部门负责人批准并留存证据后销毁。

  查封、扣押的易燃、易爆物品、危险化学品等危险物品应当及时移送有关部门处理。

  第二十九条 实施查封、扣押措施后,当事人未在规定期限内到综合执法部门接受调查和处理的,综合执法部门应当予以公告。当事人六十日内仍不接受调查和处理的,被查封、扣押的财物依法拍卖或者变卖,所得款项上缴国库。

  第三十条 综合执法部门对查封、扣押的财物的处理情况应当进行登记存档。

  第三十一条 综合执法部门应当依照法律、法规的规定送达法律文书。

  对有关违法构筑物、设施的法律文书,采取直接送达、留置送达、邮寄送达、转交送达、委托送达方式无法送达的,可以在所在辖区居委会或者其他社区基层组织见证下,将相关法律文书张贴在违法构筑物、设施的显著位置,三日后即视为送达。

  第三十二条 当事人逾期不履行行政处罚决定的,综合执法部门可以采取下列措施:

  (一)到期不缴纳罚款的,每日按罚款数额的百分之三加处罚款。加处罚款的数额不得超出原罚款数额;

  (二)当事人确有经济困难无法缴纳罚款的,可以根据当事人的申请安排当事人参加综合执法部门安排的社会服务;

  (三)将处罚决定告知当事人所在单位或者辖区居委会,由其所在单位或者辖区居委会协助通报;

  (四)通知社会保险、保障性住房、市场监管、金融监管、公共征信等机构将当事人违法信息录入个人信用记录系统;

  (五)申请人民法院强制执行。

  第三十三条 综合执法部门根据工作需要可以聘请辅助执法人员协助开展执法工作。综合执法部门应当加强对辅助执法人员的监督管理。辅助执法人员的管理办法由市综合执法部门另行制定。

  辅助执法人员可以承担执法过程中的事务性工作,对违法行为进行劝阻、制止,但不得行使行政检查权、行政强制权和行政处罚权。  

第四章 执法保障和配合

  第三十四条 综合执法人员依法开展行政执法活动受法律保护。任何组织和个人不得阻挠、妨碍综合执法人员依法执行公务。

  第三十五条 市、区人民政府及街道办事处应当加强综合执法队伍建设,提高执法人员的业务素质,合理配置执法力量。

  市、区人民政府及街道办事处应当加强对综合执法工作的领导、支持和保障。不得挪用、挤占街道执法队的人员编制。

  第三十六条 市、区人民政府及街道办事处应当根据综合执法工作的实际需要为综合执法部门配置车辆、录像器材等执法装备,保障综合执法部门履行职责的能力。

  第三十七条 公安部门应当支持、协助和配合综合执法部门依法开展综合执法。

  建立综合执法部门和公安部门证据、信息联通、执法联动的协作机制。具体实施办法由市政府另行制定。

  公安部门应当指定有关机构,协助和配合综合执法部门开展执法。

  第三十八条 公安部门对阻碍综合执法人员依法执行职务的行为,应当及时制止,并依照有关法律、法规、规章的规定处理。

  第三十九条 违法行为人应当按照综合执法部门的要求接受调查并如实提供身份证明、居住地址、联络电话号码等信息。

  违法行为人拒绝提供或者无法提供身份证明信息的,综合执法人员可以联系公安部门进行现场协助。公安部门应当派员及时到达现场并协助综合执法人员执法,对拒绝提供或者无法提供身份证明信息的,公安部门应当将其带离现场并依法处理。

  第四十条 人民法院可以依法成立或者指定专门法庭或者专业审判庭,负责处理综合执法诉讼和强制执行。

  第四十一条 综合执法部门在履行职责过程中发现其他违法行为的,应当按照有关规定移送有关行政部门查处。

  有关行政部门在执法过程中,发现已纳入综合执法范围的违法行为,应当按照有关规定移送综合执法部门查处。

  综合执法部门和有关行政部门无正当理由,不得拒绝接受移送的案件。

  第四十二条 有关行政部门应当将与综合执法事项相关的行政许可等管理信息通过网络系统或者其他合适的方式提供给综合执法部门。

  综合执法部门为查处违法行为需要查询有关资料的,有关行政部门应当配合。

  第四十三条 综合执法部门在查处违法行为过程中需要有关行政部门提供专业意见的,有关行政部门应当自收到书面协助通知书之日起五个工作日内出具书面意见。所涉及事项情况复杂的,可以延期,但延长期限不得超过十个工作日。

  第四十四条 有关行政部门应当加强与综合执法部门的协作,履行违法行为查处后的后续管理工作。

  对于违法行为多发的领域和环节,综合执法部门应当通报给有关行政部门。有关行政部门应当进行分析、研究,完善制度建设,运用综合管理手段,从源头上预防或者减少违法行为的发生。

  第四十五条 综合执法部门与有关行政部门可以根据工作需要联合组织专项执法行动,按照各自职责查处违法行为。

  第四十六条 市、区人民政府应当建立健全综合执法协调机制,加强综合执法部门与有关行政部门之间的综合执法协调工作。

  综合执法部门与有关行政部门因管辖或者其他事项发生争议的,按照市人民政府关于行政执法协调的规定处理。

  第四十七条 机关、团体、企业、事业单位和其他社会组织应当积极支持和配合综合执法工作。其聘请的治安保卫人员应当协助综合执法部门,维护好本单位区域范围内的城市管理秩序,发现违法行为的,有权进行劝阻、制止或者举报。  

第五章 执法监督

  第四十八条 综合执法部门应当公开职责范围、执法主体、执法依据、处罚标准、执法程序、监督途径等事项。

  第四十九条 综合执法部门设立的督察机构,应当建立和完善行政执法监督机制,实行执法过错责任追究制度,现场纠正不当执法行为,保证和监督综合执法人员依法履行职责。

  综合执法部门内部的考核和监督办法,由市综合执法部门另行制定。

  第五十条 有关行政部门发现综合执法部门执法行为违法或者不当的,应当向综合执法部门提出书面意见,或者提请同级人民政府予以纠正。

  第五十一条 公民、法人或者其他组织发现综合执法部门不履行职责或者有违法违纪行为的,有权向行政监察机关检举、控告,行政监察机关应当及时处理。

  公民、法人或者其他组织对综合执法部门的执法行为有权提出建议和批评。综合执法部门应当认真处理,及时纠正执法过程中的不文明行为。

  第五十二条 建立综合执法公众评议制度。

  对重大、复杂、社会影响大或者争议大的案件,在作出行政处罚决定前,综合执法部门可以邀请人大代表、政协委员、市民代表等组成公众评议团对案件进行评议,评议结论应当作为行政处罚决定的重要参考。

  综合执法公众评议制度具体实施办法由市政府另行制定。   

第六章 法律责任

  第五十三条 综合执法部门及其执法人员在履行职责过程中有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)无法定依据或者违反法定程序实施行政检查、行政处罚、行政强制措施的;

  (二)辱骂、威胁、殴打当事人或者违法损毁当事人的物品的;

  (三)截留、挪用、私分罚没款项、财物或者使用查封、扣押的财物的;

  (四)利用职务便利,索取或者收受他人财物的;

  (五)不依法履行职责,造成严重后果的;

  (六)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

  第五十四条 违反本条例第三十五条第二款规定,挪用、挤占街道执法队的人员编制的,市综合执法部门应当报告有关部门,有关部门应当予以纠正,并依法追究行政责任。

  第五十五条 有关行政部门违反本条例第四十一条至第四十四条规定,不履行协助、配合义务的,由任免机关或者行政监察机关对其直接负责的主管人员和其他直接责任人依法追究行政责任。

  第五十六条 有下列情形之一的,由公安部门进行制止,并依照有关法律、法规的规定处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)以暴力、威胁方法阻碍综合执法人员开展执法活动的;

  (二)阻碍执法车辆通行或者破坏执法车辆等执法装备的;

  (三)扰乱公共场所秩序,致使执法工作不能正常进行的;

  (四)扰乱综合执法部门办公秩序,致使工作不能正常进行的;

  (五)对综合执法人员及其近亲属进行威胁、侮辱、殴打或者打击报复,干扰综合执法人员及其近亲属正常生活的;

  (六)其他阻碍综合执法人员依法执行职务的情形。

  第五十七条 综合执法部门及其执法人员违法行使职权,对公民、法人或者其他组织的合法权益,造成损害的,应当依法承担赔偿责任 

第七章 附 则

  第五十八条 本条例规定应当由市政府或者市综合执法部门制定有关具体实施办法、标准或者管理办法的,市政府或者市综合执法部门应当自本条例实施之日起六个月内制定并公布。

  第五十九条 本条例自2013年10月1日起施行。